Bérbeadás előtt állsz és félsz a jogi buktatóktól? Esetleg bérelni szeretnél, de nem írnál alá akármilyen szerződést? Aktuális cikkünkben a bérleti szerződéssel kapcsolatban egy átfogó tudásanyagot tárunk eléd, hogy elkerülhesd a legnagyobb buktatókat!

Mi az a bérleti szerződés?

A bérleti szerződés fogalmát a Ptk. (a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény) határozza meg:

„6:331. § [Bérleti szerződés]

(1) Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.”

Bérletről nem csak lakás, vagy ingatlan esetében beszélhetünk, bérlet az is, ha autót bérlünk, vagy dolgot, bármilyen használati tárgyat.

Mi minősül lakásnak?

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. LXXVIII. törvény (Lakástörvény, gyakori rövidítése: „Ltv.”) szerint:

91/A. §E törvény alkalmazásában:

Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a

• helyiségei;
• közművesítettsége;
• melegvíz-ellátása; és
• fűtési módja

alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható.

A komfortfokozatok besorolását itt megtalálod.

Elegendő, ha csak a lakás címét írjuk bele a szerződésbe?

A Ptk. a bérleti szerződés fogalmának meghatározásakor „adott dolog”–ról rendelkezik. A Lakástörvény érvényességi feltételként csak a szerződés írásba foglalását írja elő.

Míg az ingatlan-nyilvántartási törvény egy adásvételi szerződésnél (okirat) ahhoz, hogy az bejegyzés alapjául (pl.: tulajdonjog bejegyzés) szolgálhasson, feltételként írja elő az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, addig ez bérlet esetén nem kötelező. A lényeg, hogy beazonosítható legyen a bérelt dolog.

Tanácsos azonban minél részletesebben körülírni a bérelni kívánt ingatlant az alábbi adatok alapján: lakás címe (irányítószám, település, utca, házszám, emelet, ajtó), helyrajzi szám, szobák száma, mérete és funkciója, illetve amennyiben társasházi lakás, azt is érdemes feltüntetni.

A szerződésbe belefoglalható, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni.

Milyen adatokat írjunk a szerződésbe?

Mind bérbeadói, mind pedig bérlői szempontból elengedhetetlen, hogy tisztában legyünk azzal, hogy kivel szerződünk (jogi értelemben). Fontos, hogy a felek adatait a szerződésben a személyi okmányok alapján töltsük ki (személyi igazolvány és lakcímkártya). Adjuk meg legalább az alábbi adatokat: név, születési név, születési hely, idő; anyja születési neve, lakcíme.

Ezekre az adatokra azért van szükség, mert ha vita lenne a felek között, akkor a peres fél pontos megjelölése elengedhetetlen. Egy jogerős ítélet, vagy fizetési meghagyás alapján akkor van helye elrendelni a végrehajtást, ha a jogosult megadja az adós, kötelezett születési helyét, idejét, valamint anyja születési nevét.

FONTOS! Bérlőként kérjünk tulajdoni lapot. Ha a személy nem a tulajdoni lapon feltüntetett tulajdonos, akkor kérjünk a tulajdonostól származó meghatalmazást. Tulajdoni lapot akár a bérbeadó, akár a bérlő is le tud kérni elektronikus úton.

Mi a különbség a bérlet és az albérlet között? Ugyanaz lenne a kettő?

Gyakran még jogászok is tévesen használják a két kifejezést.

• „Megyek az albérletbe…”
• „El kell kezdenem albérletet keresni.”
• „Albérletben élek egyelőre.”

Ismerősen csengenek ezek a mondatok mindnyájunknak, azonban megállapítható, hogy az esetek legnagyobb részében „bérlet”-ről és nem „albérlet”-ről esik szó.

Bérlet

Bérletről akkor beszélhetünk, ha a lakást, a bérleményt közvetlenül a tulajdonostól béreljük, tehát a bérleti szerződés vele jön létre. Ebbe a körbe tartozik az is, ha a bérbeadót meghatalmazott képviseli (akár magánszemély, akár egy ingatlankezelő cég ügyvezetője, alkalmazottja).

Albérlet

Albérletről akkor beszélhetünk, ha a bérlő (helyesen mondva: albérlő) nem a tulajdonostól bérli a bérleményt, hanem egy másik bérlőtől, aki a tulajdonostól bérel. Ez a jogviszony akkor jöhet létre, ha Ltv. 33. § (1) a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. Az albérleti díjban a felek szabadon állapodnak meg (Népszerű üzleti modell, amikor a bérlő több lakást bérel, amelyeket mind albérletbe ad, így jutva jövedelemhez minimális befektetéssel, de vállalva annak minden kockázatát).

 

Ugyancsak albérletről beszélünk, ha az albérlő egy másik albérlőtől bérel. Tulajdonképpen a végtelenségig lehet folytatni ezt a sort.

A gyakorlatban általános tilalom a bérbeadó részéről, hogy a bérlő a helyiséget nem adhatja albérletbe. Ritka eset, amikor a Bérbeadó ehhez kifejezetten hozzájárul. Szakértőként javasoljuk is, hogy az albérletet a bérbeadó tiltsa! Hiszen, ha engedélyezi, hogy albérletbe adhassa bérlője az ingatlant, akkor előfordulhat olyan eset, hogy az ingatlanát olyan személyek fogják használni, akiket Ő még csak be sem engedett volna a bérlemény területére.

Ki bérlőtárs és ki társbérlő?

Bérlőtársról a legáltalánosabb esetben beszélhetünk, amikor a bérlők együtt, közösen bérelik a bérleményt, melyet együtt, közösen használnak. Ekkor a használati joguk és a fizetési kötelezettségük is egyetemleges. Tehát ha ketten bérelik a lakást 100.000,- Ft bérleti díjért, akkor együtt kötelesek megfizetni a 100.000,- Ft-ot, nem pedig az egyik bérlő 50.000,- Ft-ot a másik bérlő 50.000,- Ft-ot. Az egyetemlegesség azt jelenti, hogy a bérbeadó bármelyik bérlőtől követelheti a teljes összeget. Bérbeadói szemmel ez az előnyösebb.

A társbérlő esetében pedig pont a jogok és kötelezettségek különválása a jellemző, tehát mondjuk 1 szobát (lakrészt) bérel 1 fő, melynek a díja 50.000,- Ft.

Írásba kell foglalni a bérleti szerződés?

Érvényesen csak írásban köthető bérleti szerződés:

Ltv. 2. § (5) bekezdés: „A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.”

Ha a felek nem foglalják írásba a bérleti szerződést, akkor egy esetleges peres eljárásban a felek kötelezettsége bizonyítani azt, hogy közöttük milyen tartalommal jött létre megállapodás.

A bérleményben található bútorokat fel kell tüntetni a szerződésben?

Jogszabály nem írja elő, azonban mindkét szerződő fél érdeke, hogy a lakásban található ingóságok feltüntetésre kerüljenek a szerződésben, vagy a birtokátruházási jegyzőkönyvben. Később a bérbeadó nem követelhet olyan bútortárgyakat a bérlőn, amelyek nem is voltak a lakásban, viszont amik ott voltak azokat követelheti. Célszerű fényképeket, videót készíteni a lakás állapotáról átvételkor, illetve egy esetleges listát készíteni, és ezen dokumentumokat a szerződéshez hozzácsatolni.

Kötelező ügyvédet igénybe venni a szerződés elkészítésekor?

A bérleti szerződés érvényességéhez nem írja elő a jogszabály az ügyvédi ellenjegyzést, tehát a válasz nem. Gyakorlott bérbeadóknak talán nincs is szükséges jogi segítségnyújtásra, azonban aki először csinálja annak mindenképpen javallott a jogi segítség kérése.

Határozott idejű, vagy határozatlan idejű szerződés?

Határozott idejű

Határozott idejű szerződés esetén a határozott idő leteltével automatikusan megszűnik a szerződés, tehát nem kérdés, hogy a bérlő köteles visszaadni a bérleményt a bérbeadó részére.

• Előnye: Határozott idejű szerződés esetén az idő lejártát követően az addigi bérlő önkényes lakásfoglaló lesz, mely esetben a lakás kiürítésére a Vht. (a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény) lényegesen rövidebb határidőkhöz kötött, nem peres eljárás lehetőségé adja.
• Hátránya, hogy a határozott idő letelte után újra kell kötni, valamint új közjegyzői okiratot kell készíttetni (ha volt korábban).

„Vht. 183/A. §  (1) A bérbeadó a határozott időre kötött lakás és más – nem lakás céljára szolgáló – helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a 183. §-ban meghatározott rendelkezések alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kiürítés iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.”

„183. § (1) A bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését – végrehajtható okirat kiállítása nélkül – nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el. E végzés elleni fellebbezésnek nincs halasztó hatálya.”

NAGYON FONTOS! A határozott idő letelte előtt nincs lehetőség a gyorsított (Vht. 183. §) kiürítésre! Tehát ha kötöttünk egy 5 éves határozott idejű szerződést, de a bérlő már az első évben nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, akkor a hagyományos eljárás szerint tudjuk érvényesíteni igényeinket:

• közjegyzői okirat esetén közvetlen végrehajtás (a leggyorsabb, de még így is időigényes eljárás),
• bíróság előtt megindítandó kiürítési per (hosszú eljárás).

Határozatlan idejű

Határozatlan idejű szerződés felmondással történő megszüntetése esetén – amennyiben nem áll rendelkezésre közjegyzői okirat – lehetőség van a felmondás bérlő általi vitatására (tehát a bérlő azt állítja, hogy nem szűnt meg a szerződés, nem volt jogos a felmondás stb.), vagyis ha a bérlő magától nem hagyja el az ingatlant, akkor a végrehajtásig (a bírósági eljárás miatt) hosszú hónapok, akár évek is eltelhetnek.

Tuti Tipp: Érdemes megfontolni azonban egy határozott idejű szerződés megkötését mondjuk egy éves időtartamra, amellett, hogy közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat elkészítését kérjük a bérlőtől. Ebben az esetben:

• Az egyéves határozott idő előtt kiderül, hogy a bérlő képes-e, akar-e szerződésszerűen teljesíteni. Ha nem fizet rendesen, akkor a kezünkben van a közjegyzői okirat, mellyel kiköltöztethetjük, illetve a pénzkövetelésünket is érvényesíthetjük.
• Ha gond van az egy év lejárata körül, akkor a Vht. szerinti gyorsított eljárás szerint kiüríttethetjük a lakást az önkényes lakásfoglalókra vonatkozó szabályok szerint.
• Az egyéves határozott idő lejártával, ugyan a közjegyzői okirat már nem lesz hatályos, azonban a bérlő fizetési szándékát egy év alatt megismerhettük, ha rendesen fizet, akkor
  • meghosszabbíthatjuk a szerződést határozatlan időtartamra,
  • meghosszabbíthatjuk a szerződést újabb határozott időre,
  • új szerződést köthetünk (határozott, vagy határozatlan időre,

Fontos, hogy a fentebb felsorolt valamennyi esetben készíttethetünk új közjegyzői okiratot is. Természetesen a közjegyzői okirat további költségeket von maga után.

Hogyan köthető ki a bérleti díj?

Pontos összegben kell meghatározni a bérleti díjat, és ezzel kapcsolatban rögzíteni, hogy milyen időközönként követelhető, továbbá, hogy milyen formában kell azt megfizetni. A leggyakoribb, hogy minden megkezdett naptári hónapra vonatkozik és havonta, előre esedékesen köteles a bérlő megfizetni a tárgyhó 10. napjáig. Amennyiben a felek arról nem rendelkeznek, úgy a bérleti díjat nem lehet egyoldalúan emelni. Szokás rögzíteni az évenkénti infláció mértékéhez alkalmazkodó automatikus módosulást, de arra is lehetőség van, hogy a felek meghatározzák, hogy évente x összeggel/százalékkal emelkedik a bérleti díj.

Mekkora összegű „kauciót” köthetünk ki a szerződésben?

A legtöbben „kauciónak” ismerjük, azonban a jogi nyelvezet nem ismeri, a jogszabályok nem tartalmaznak ilyen kifejezést. Szakszerűen biztosítéknak/óvadéknak hívjuk azt a pénzösszeget (leggyakrabban pénz, de más is lehet), amelyet a szerződő fél a szerződéses kötelezettségeinek biztosítására ad át a másik félnek.

Hatályos Polgári Törvénykönyvünk elsősorban diszpozitív (latin eredetű szó, jelentése: eltérést engedő) szabályokat tartalmaz, ami annyit tesz, hogy a felek szabadon állapíthatják meg szerződéses viszonyaikban jogaikat, kötelezettségeiket. Ez alapján a bármekkora lehet a biztosíték összege.

A Ptk. a 3 havi bérleti díjat meghaladó összegű biztosítékra rendelkezik arról, hogy a kötelezett kérelmére azt a bíróság mérsékelheti.

Fentiek alapján elmondható, hogy a törvényalkotók a 3 havi bérleti díjat tartják a biztosíték legmagasabb összegének, amit bírósági úton sem lehet mérsékelni, azonban a gyakorlatban a 2 havi bérleti díjnak megfelelő óvadék alakult ki.

A “kaució” beleszámít a bérleti díjba?

Alapesetben, ha arról a felek nem rendelkeznek másképpen, akkor nem számít bele. A fentebb leírt diszpozitivitás értelmében azonban megállapodhatnak abban, hogy beleszámít.

Bérbeadói oldalon éppen a biztosítéki jellegét vesztené a „kaució”, ha a bérleti szerződés megszűnését megelőző hónapokban azt a felek beszámítanák bérleti díjnak. Hiszen a bérlő kiköltözésének, a bérlemény visszaadásának időpontjában a Bérbeadó kezében nincsen semmi fedezet arra az esetre, ha közműtartozása lenne a bérlőnek, vagy ha az bármilyen kárt okozott a bérleményben.

Ha a bérlő nem fizeti a költségeket, elzárhatom a közmű szolgáltatásokat?

Bár nagyon sok interneten fellelhető bérleti szerződésminta tartalmazza azt a kikötést, hogy amennyiben a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy a közműdíjakat, a bérbeadó jogosult a szolgáltatások felfüggesztését kezdeményezni, vagy csak egyszerűen azokat elzárni. Különböző álláspontokat foglalnak el az egyes szakvélemények. A bérlő egyértelmű szerződésszegést követ el azzal, hogy esetlegesen nem fizeti a bérleti díjat, közmű költségeket. Ennek a szerződésszegésnek megvannak a szerződésben rögzített következményei (felszólítást követő felmondási jogosultság bérbeadói részről).

A bérbeadónak is szerződéses kötelezettsége a bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban tartása, melybe beletartozik a közműszolgáltatások zavartalan működése, fűtés biztosítása.

Amennyiben bérbeadó a fentebbi kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a bérlő is felmondással élhet. Szerződésszegésre nem jogszerű szerződésszegéssel válaszolni. Akkor járunk el jogszerűen, ha kezdeményezzük a felmondást, és a lakás kiürítést.

Szükséges-e energetikai tanúsítványt készíttetni a lakásról mielőtt bérbe adom?

A vonatkozó jogszabály így rendelkezik:

„Az épület energetikai jellemzőit e rendelet előírásai szerint – amennyiben nem rendelkezik hatályos energetikai tanúsítvánnyal – tanúsítani kell a rendelet hatálya alá tartozó meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység […] bérbeadása […] esetén.”

A válasz tehát igen. Ha jogszabálynak meg akarunk felelni, akkor készíttetünk energetikai tanúsítványt. Azonban, sem a hivatkozott kormányrendelet, sem pedig a Ptk. nem fűz érvénytelenségi szankciót ahhoz, ha nem áll rendelkezésre energetikai tanúsítvány.

Az ingatlannak van egy haszonélvezője, ennek ellenére bérbe adhatom a lakást?

Haszonélvezeti jog esetén is a Ptk. rendelkezéseit kell elővennünk:

„5:147. § [A haszonélvezeti jog tartalma]

(1) Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.”

A haszonélvezeti jog jogosult tehát a tulajdonost megelőzően, hasznosíthatja az ingatlant. Amennyiben egy ingatlant haszonélvezeti jog terhel, úgy a tulajdonos csak abban az esetben adhatja azt bérbe, ha maga a haszonélvezeti jog jogosult is hozzájárul ahhoz.

A haszonélvező általi bérbeadáshoz nincs szükség a tulajdonos hozzájárulásához.

Amennyiben bérlőként azt tapasztaljuk, hogy a tulajdonos szeretné kiadni nekünk a lakást, de haszonélvező is szerepel a tulajdoni lapon, úgy kérjük igazolni azt írásban, hogy a haszonélvezeti jog jogosult nem kíván élni haszonélvezeti jogával.

Honnan tudhatom meg, hogy van-e haszonélvező a lakásomon?

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanokat érintő terheket, jogosultságokat, tényeket. Ügyfélkapunk keresztül, vagy a földhivatali ügyfélszolgálaton tudunk tulajdoni lapot lekérni, igényelni, melyhez szükséges tudnunk az ingatlan helyrajzi számát.

Ha van haszonélvező az ingatlanon, akkor az a tulajdoni lap III. részén került feltüntetésre. Ha ott nem szerepel, akkor nincs haszonélvező, mivel a haszonélvezeti jog létrejöttéhez annak földhivatali bejegyzése szükséges.

Ptk. „Haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.”

Hogyan kell közölni a felmondást?

A felmondást mindig írásban, bizonyítható módon kell közölni. A szerződésben szükséges rendelkezni az elfogadott kommunikációs csatornákról (e-mail, posta).

Érdemes rögzíteni, azt, hogy a felmondást abban az esetben is kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a másik fél bármilyen oknál fogva nem veszi át, amennyiben azt a szerződésben rögzített címre küldte a felmondó fél. Emellett kötelezettségként írjuk elő, hogy címváltozás esetén a felek kötelesek bejelenteni az új postai címüket. Így nem lehet gondunk a kézbesítéssel.

Ha a bérlő nem fizet, kirakhatom?

Hatályos jogszabályaink alapján a bérlő igen nagy védettséget élvez a bérbeadóval szemben. Ha „csupán” azért szeretnénk felmondani a szerződést, mert a bérlő nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor először írásban kell felszólítanunk megfelelő határidő tűzésével (általában 8 nap). Ha a bérlő határidőben továbbra sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a határidő lejártát követő 8 napon belül élhetünk felmondással. Ha ezt a határidőt a bérbeadó elmulasztja, akkor ismételt felszólítás szükséges.

NINCS lehetőség arra, hogy én, mint bérbeadó önkényesen kiköltöztessem a nemfizető bérlőmet.

Az erőszak mértékétől függően az alábbi büntető tényállások jöhetnek szóba a hatályos Büntető Törvénykönyvünk szerint:

“Kényszerítés

195. § Aki mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön, és ezzel jelentős érdeksérelmet okoz, ha más bűncselekmény nem valósul meg, bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.”

„Önbíráskodás

368. § (1) Aki abból a célból, hogy jogos vagy jogosnak vélt vagyoni igénynek érvényt szerezzen, mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön, bűntett miatt egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.

(2) A büntetés két évtől nyolc évig terjedő szabadságvesztés, ha az önbíráskodást

• fegyveresen,
• felfegyverkezve,
• csoportosan,
• védekezésre képtelen személy sérelmére

követik el.”

Milyen egyéb kikötéseket érdemes szabályozni?

• Háziállatok: A bérbeadó természetesen rendelkezhet arról is, hogy az ingatlanban tartható e házi kedvenc vagy sem, és ha igen akkor milyen feltételek mellett.
• Dohányzás-tilalma: Amennyiben bármelyik szerződő félnek fontos a dohányzás kérdése, érdemes erre a szerződésben kitérni a lehetséges jövőbeni konfliktusok elkerülése végett.
• Lakás ellenőrzése: További kellemetlenségek megelőzése érdekében, érdemes szerződésben kikötni a bérlőnek ingatlana ellenőrzésének gyakoriságát, illetve annak tartamát.
• Buli, társaság: Érdemes megfontolni a vendégek fogadásáról és a barátok időnkénti ottalvásából fakadó esetleges következményeket, esetleges bulikra vonatkozóan is, hiszen mindenki volt fiatal…
• Kulcs kérdése: Célszerű rögzíteni a kulcsok darabszámát, amihez köthető a kaució visszaszolgáltatása, illetve azt, hogy a bérbeadónál marad-e kulcs vagy sem.

+1 Záró rendelkezés

Nagyon fontos, hogy amennyiben a bérleti szerződést egy „szalvétán” rögzítjük minimális rendelkezésekkel, a jogszabályok és azok általános rendelkezései akkor is vonatkoznak a jogviszonyra, tehát nem marad védtelen sem a bérlő, sem pedig a bérbeadó. Természetesen ezt a fajta szerződési gyakorlatot nem javasoljuk!

Egy jól megírt bérleti szerződésben is rögzíteni szoktuk: „a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók”; azonban ezek a jogszabályok akkor is érvényesülnek, ha ez a passzus nem kerül bele szerződésünkbe.

Jelen cikkünkben nem érintettünk minden esetleg problémás kérdést, ezért ha észrevételed van vedd fel velünk bátran a kapcsolatot!

FIGYELEM! A jelen írás nem teljeskörű, az nem minősül jogi tanácsadásnak, minden esetben javasoljuk a további tájékozódást, szükség esetén jogi szakember véleményének kikérését!