Budapest vagy agglomeráció? Az optimális ár-érték arányú lakóhely megtalálása

Agglomeráció – vajon érdemes kiköltözni? Amikor lakhatásunkról döntünk, általában két fő szempontot szoktunk szem előtt tartani: az ingatlan tulajdonságait és a távolságát a munkahelyünktől. Tudat alatt az életszínvonalunkat szeretnénk maximalizálni, az otthonunk minősége és az utazással eltöltött idő függvényeként. Hiszen hiába jó a lakásunk, ha két órát utazunk; és hiába utazunk öt percet, ha egy lyukban tengetjük mindennapjainkat. De hogyan kaphatjuk meg azt a távolságot a munkahelyünktől, ahol a legjobb ár-érték arányban találhatunk otthont magunknak?

Budapest vs. Agglomeráció
Érdemes kiköltözni Budapest agglomerációjába?

Ingatlan éves költsége

Az első lépés, hogy az ingatlanunknak meghatározzuk az átlagos éves költségét. Ez nem más, mint az ingatlanunk éves értékvesztése. Ha a hivatalos 50 éves avulással számolunk, akkor az ingatlanunk évente 2%-ot veszít az értékéből. Nyílván egyéb költségek is megjelennek (karbantartás, közüzemek), de ezek nagyjából területileg homogénnek tekinthetőek, így kiesnek az egyenlet mindkét oldaláról. Bár ez már inkább a szakipari munkaerőhiány problémakör határát feszegeti – vajon Inárcson olcsóbban megszerelnek egy konvektort, mint az ötödik kerületben? Ez messzire vezet… Illetve megjegyzendő, hogy bérlemény vagy hitel esetén a lakások költségei ennél jóval nagyobbak lehetnek.

Az ábra egy 100 m2-es és egy 50 m2-es ingatlan átlagos költségeit mutatja. Az emelkedés 40 kilométernél a lokális központot, Dabast, 80 kilométernél pedig Kecskemétet mutatja. Nyilván, csupán az ingatlanárakat tekintve a végtelenségig semmiképpen sem érdemes eltávolodni a fővárostól.

Ingatlan árak Budapesttől távolodva
Mennyibe kerül fajlagosan évente egy lakóingatlan Budapesttől távolodva?

Tömegközlekedés éves költsége

Most vizsgáljuk meg, hogy mennyibe kerül a tömegközlekedés a távolság függvényében. Budapest határáig a görbe konstans, hiszen a „kék busz” elvisz minket a főváros bármely pontjára. Ezt követően egy nagyobb ugrás következik, amely a távolsági közlekedéshez tartozó bérletet reprezentálja. A világos kék (alsó) görbe a költségeinket mutatja, ha a munkáltató fizeti az utazásunk 86%-át, de maximum 35.000 forintot. Láthatjuk, hogy ezt a támogatást Budapesttől 55 kilométeres távolságra tudjuk a legjobban kihasználni.

Ingázás költsége
A tömegközlekedésre fizetett költségek – grafikusan!

Optimális távolság

Vessük össze az ingatlanok állandó költségét az utazás költségeivel!

Tömegközlekedés és Ingatlan éves költségek
Ingatlan fajlagos éves költségei vs. tömegközlekedésre költött forintok

Mivel a görbék nem monoton csökkennek és növekednek ezért a költségminimumok nem a metszéspontokra esnek. A minimumok megállapításához nemes egyszerűséggel keressük meg a költségek összegének minimumát!

Optimális távolság Budapesttől tömegközlekedéssel
Tömegközlekedéssel az optimális távolság Budapesttől

A következőket tudjuk megállapítani:

  1. Ha a munkáltató nem fizet támogatást az ingázásunk után, akkor 15 km-re érdemes költöznünk Budapest központjától.
  2. Ha viszont a munkáltató fizet támogatást, akkor akár 45 km-re is érdemes lehet költöznünk Budapest központjától, ha csupán anyagi szempontból keressük az optimális megoldást.

Idővel kompenzált utazás

Oké, hogy alszom a buszon, de mégis mi lesz az utazással eltöltött idővel?!

A magyar átlag munkabérrel számolva és azt feltételezve, hogy minden egyes utazással eltöltött percet meg is kaphatnánk fizetés formájában – mi lett volna, ha dolgozom utazás helyett -, a következőkre juthatunk:

Mennyibe is kerül, ha az utazással töltött időt is költségként számoljuk?
  1. Ha a munkáltató nem fizet támogatást az ingázásunk után, akkor egy 100 m2-es ingatlan esetén 5 km-re érdemes költöznünk, míg egy 50 m2-es ingatlan esetén az összköltségek a távolsággal monoton nőnek – így a városközpontba érdemes költöznünk!
  2. Ha viszont a munkáltató fizet támogatást, akkor 15 km-re érdemes költöznünk Budapest központjától.

Ha nem is fizeti ki a munkáltató a közlekedéssel eltöltött időt, a grafikon jól reprezentálja az utazásnak a „kényelmetlenségeit”, az emberi áldozatát. De ezt mindenki döntse el maga, hogy mennyivel számolja az utazással eltöltött idejét! – ez már személyes ízlés és értékrend kérdése.

Autóval

Autóban nem alszok, de kényelemesebb és jobban megéri… hogy is van ez?!

A tömegközlekedéshez hasonlóan itt is megtalálhatjuk az optimális távolságot Budapesttől, de ez egyértelműen sokkal közelebb van a fővároshoz. Ennek egyszerű oka van. Autóval az ingázás nagyon drága, még ha időt is spórolunk: nincs munkáltatói támogatás és az üzemanyag is sokkal költségesebb, mint a bérlet árak. Ha mindezt, még az idővel is kompenzáljuk, akkor arra juthatunk, hogy 10-20 km-nél messzebb nem éri meg költözni Budapesttől. Természetesen ez a távolság a fogyasztás csökkenésével növekszik. Tehát összegezve:

Autózásra elköltött üzemanyag vs. Ingatlan fajlagos éves költsége
  1. Utazásunkat kompenzálva az eltelt idővel a városközponttól körülbelül 5km-re érdemes költöznünk.
  2. Idő kompenzáció nélkül viszonylag egyenletes tendenciát kaptunk – csupán néhány tízezer forintnyi különbség van jelen több tíz kilométerek között. Egy 50m2-es ingatlan esetén hasonlóan 5 km-re, míg egy 100 m2-es ingatlan esetén körülbelül 15km-re érdemes költöznünk a belvárostól.

Megjegyzés: az autóval való közlekedést mindenki mérlegelje saját maga, de érdemes előtte részletesen végigszámolni, hogy tényleg szükségem van rá, vagy csak egyfajta vágyam? A témával kapcsolatosan bátran ajánljuk: https://kiszamolo.hu/ 

Konklúzió

Tehát konklúzióként levonhatjuk, hogy a várostól pár kilométerre az agglomerációba érdemes költözni! Meglepő!? Szerintünk nem igazán, de a számok is ezt támasztják alá. Még nem ingázunk órákat és nem költünk milliókat az utazásra, de már sokkal olcsóban jutunk ingatlanhoz. Erre még az is rásegít, ha a munkahelyünk nem a városközpontban, hanem a külvárosban van. Természetesen nem lehet mindent számszerűsíteni. Aki imádja a belváros nyüzsgését, annak megéri egy hetedik kerületi garzonba költöznie, még akkor is, ha itt a lakások sokkal drágábbak!

Feltételezéseink és használt „erőforrások”

  1. Fontos kiemelni, hogy az elemzésben nem foglalkoztunk szubjektív és érzelmi tényezőkkel: például, ha valakit a családja köt az adott helyhez, vagy ha esetleg a főváros kulturális lehetőségeiről nem akar lemondani.
  2. Az ingatlanok árának lokális szórását átlagoltuk. Azaz, az adott településre jellemző árkülönbségeket (például a peremterületek és a központ közötti differencia) nem vettük figyelembe – a településre jellemző átlagárral számoltunk. Illetve az ingatlannet statisztikáit vettük alapul.
  3. A Google Térkép alapján számoltuk az autóval és a tömegközlekedéssel eltöltött időt.
  4. A tömegközlekedésre költött összeget egységes tarifák alapján becsültük. Budapest határáig felnőtt, havi BKV bérlettel, azon kívül kilométer arányos díjazással számoltunk.
  5. Az autóval való ingázást egységesen 7,5 literes fogyasztással számoltuk. A jármű fenntartásának többlet költségét nem vettük figyelembe.
  6. Az utazással eltöltött időt úgy vettük figyelembe, hogy az átlag magyar órabért beleszámoltuk az utazási kiadásokba – mint egy alternatív költség, azaz, ha utazás helyett tovább dolgoztunk volna.
  7. A számolásokat egy specifikus példára végeztük el, hiszen Budapesttől távolodva minden irányba más tendenciákat kaphatunk. Az elemzés során a belvárost vettük kiindulópontnak és onnan távolodunk dél felé – Kecskemét irányába.
  8. Számításainkban a hivatalos agglomerációs területeken túl, egészen 80 kilométeres távolságig bezárólag vizsgálódtunk.
  9. Továbbá bátran ajánljuk figyelmetekbe a Geoindex elemzését, ahol majdnem nanoszekudnum pontosan kiszámították az egyes agglomerációs területek eléréséhez szükséges időt!

 

Összességében reméljük, hogy ezzel a cikkel és a benne levő diagramokkal tudunk nektek segíteni, ha éppen azon őrlődők, hogy hova érné meg költöznötök.

Várjuk a kérdéseiteket és észrevételeiteket kommentben! Ti ezek alapján hol élnétek szívesen: Budapest szívében, vagy inkább egy csendes településen, közel a főváros határához?

Kövessetek minket Facebook-on, ahol még több hasznos információt találhattok! 🙂

Facebook

Facebook hozzászólások
Közösségi megosztás

Vélemény, hozzászólás?