Fejezetek a Zillowsztorikból: Ingatlanvásárlás

Ingatlan, mint befektetés? Venni vagy bérelni? Fix vagy változó kamatozású hitel? Bank által lefoglalt ingatlan? A 2015-ben megjelent amerikai Zillowsztorik könyv ingatlanvásárlás fejezeteiből szemezgetünk!

Miért okos befektetés még mindig az ingatlanvásárlás?

Jogosan merül fel a kérdés: fektessünk-e ingatlanba? Egy családi ház vagy egy lakás tényleg jobb üzlet, mint mondjuk a részvények?

Az amerikaiak 81 százaléka úgy véli, az ingatlanvásárlás a legjobb hosszú távú befektetés. Ezt jelzi, hogy a válság időszakában a lakáscélú ingatlanok iránti bizalom töretlenül magas volt. De ahhoz, hogy értékelni tudjuk az ingatlan- és részvénypiac egymáshoz viszonyított teljesítményét, almát kell az almával összemérnünk. Hiszen nyilvánvaló, hogy a részvénytartással vagy az ingatlanbirtoklással olyan előnyök járnak, amelyek a puszta értékükben nem tükröződnek.

  1. Az USA-ban 1975 és 2014 között az S&P 500-as index éves átlagban 10,4 százalékos, míg az ingatlan 11,6 százalékos hozamot hozott.
  2. A hozamokon túl az ingatlan volatilitása is jobb a részvényekénél. Egy részvény értéke akár egy óra alatt is óriásit zuhanhat, vagy az egekbe szökhet.
  3. Az ingatlan lehetőséget biztosít a tőkeáttételre. A hitelfelvétel által akár már 20%-os önerővel is tudunk vásárolni – azonban a részvénypiacon ilyenre egyáltalán nincs lehetőség!
  4. Valamint az ingatlan hármas szolgálatot tesz – szemben a részvényekkel: helyet ad befektetésünknek, holminknak és nekünk.

De fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlan nem bombabiztos befektetés, hiszen a világ folyamatosan változik!

Részletes magyar vonatkozásokért a Pénzügyi Tudakozó cikkét ajánljuk figyelmetekbe!

Venni vagy bérelni?

Sok ember számára a saját otthon nem valódi döntési lehetőség, hanem sokkal inkább a fejlődés egy lépcsőfoka. Épp ezért az ingatlanvásárlással kapcsolatos gondolkodásmódunkat főként az érzelmek befolyásolják. Ezen felül hajlamosak vagyunk egyből azt gondolni, hogy gyerekkel a vásárlás egyből a helyes döntés. Összességében a bérlést, az „igazi életüket” még el nem kezdő emberekhez társítjuk, pedig időnként egyszerűen érdemesebb bérelni!

A fő kérdés valójában az, hogy milyen hosszan tervezünk az adott ingatlanban lakni? Ezt mutatja meg a fedezeti időtáv, amely az ingatlanvásárlás összes költségét helyezi szembe a bérlés költségeivel.

  • Ha a számolt fedezeti időtávnál tovább akarunk az ingatlanban lakni, akkor vásárolni,
  • ha kevesebb ideig akarunk ott lakni, akkor pedig bérelni érdemes!

Így a fedezeti időtáv bármely ingatlan esetében kézenfekvő megoldás a bérlés és a vásárlás előnyeinek, illetve hátrányainak összehasonlítására.

Tehát a döntés csak attól függ, meddig akarunk ott lakni!

Habár már júliusban az idei is elérhető lesz, addig is javasoljuk az FHB Index 2017-es elemezését a témában, melyben az egyes egyetemi helyszínek kerültek górcső alá.

Fix vagy változó kamatozású hitel?

Egy átlagember az autóvásárlással kétszer-háromszor több időt tölt, mint otthona hitelének kiválasztásával – tehát egyáltalán nem szán időt a hitelkonstrukciók felkutatására és kiválasztására!

Az ingatlanpiaci buborék előtt a változó kamatozású hitelek népszerűbbé váltak. De ebben az időszakban tettek szert kétes hírnevükre is: az adósokat megtévesztően alacsony „beetető kamatokkal” csábították, amiket később villámgyorsan felemeltek.

De bizonyos körülmények között a változó kamatozású hitel igenis jó üzlet – és az is maradhat. Egy fix kamatozású hitelnél az első néhány évben a havi törlesztés jelentősebb része megy el kamatfizetésre, és csak kisebbik része fordítódik a tőke törlesztésére. Ez a hitel futamideje alatt nagyobb kamatterhet eredményez. Ezzel szemben a változó kamatozású hitel esetén az első években alacsony a kamatláb – így kisebb a finanszírozási költség. Tehát lényegében ugyanolyan hitelköltségekkel drágább ingatlant is vásárolhatunk! Viszont a kamatlábak elszállhatnak, és ezt figyelembe kell venni!

Ne feledjük, a változó kamatozású hitel szerencsejáték!

Alapvetően két tényezőn múlik, hogy a fix vagy a változó kamatozású hitel bizonyul előnyösebb konstrukciónak számunkra:

  • A szerencsén – a kamatszint emelkedik vagy esik.
  • A terveinken – milyen hosszan szándékozunk az ingatlanban élni.

Alapvetően minél nagyobb az induló kamatláb és a fix kamatláb közötti különbség, annál tovább lesz a változó kamatozású konstrukció a nyerő választás. De a kockázat fontos! Tájékozódni kell és meg kell vizsgálni az asztalra terített összes lehetőséget!

Azonban a fix kamatozású hitel ésszerű kompromisszumnak tűnik annak érdekében, hogy akkor is működőképes rendszert kapjunk, amikor a lakáspiac helyzete rosszra fordul!

További információkért a Pénzcentrum cikkét ajánljuk figyelmetekbe!

Mitől függ, jó üzlet-e a bank által lefoglalt ingatlan

Sokszor lehet hallani, hogy hatalmas diszkonttal jutnak egyesek bank által elárverezett ingatlanhoz. De fontos tisztában lennünk az ilyen ajánlatok valódi értékelőnyével. Az árelőny valóban létező jelenség, de az almát nem lehet összehasonlítani a körtével. Így nem csoda, hogy hibás értékbecslést eredményez és eltorzítja a várt megtakarítást! Hiszen a diszkont sok esetben sokkal kevesebb, mint amennyit a nagyközönséggel elhitetnek!

Az átlagos banki tulajdonú ingatlan eltér az átlagos nem banki tulajdonútól. Jelen esetben az egészséges almát a körtével (vagy nevezzük ütődött almának) hasonlítjuk össze!

A procedúra onnan kezdődik, hogy az ingatlantulajdonos nem képes törleszteni a jelzáloghitelét. Ez a nemfizetés olyan hitel-nemteljesítéshez vezethet, amelynek következtében az ingatlan tulajdonjoga a bankra száll. Ez összefügg azzal a jelenséggel, hogy egyre több subprime hitelt adtak ki a válság előtt a családoknak, ami rendkívül veszélyes volt, mert magas volt a nem teljesítés kockázata.

Egyszer csak a piac lába alól kicsúszott a talaj. 2009-ben a lakásépítések száma a II. világháború utáni szintre zuhant. Majd 2010-ben rengetegen beindultak az úgynevezett „lefoglalt/bedőlt ingatlanokra” hogy profitálhassanak a banki árverezésen.

De mik az alacsonyabb ár okai?

  • Az ilyen ingatlanok nincsenek jól karbantartva, hiszen aki a hitelt se tudta fizetni, az a karbantartási munkálatokat végképp nem volt képes rendezni. Ezen felül, a kilakoltatottak gyakran az ingatlanban élik ki frusztrációjukat.
  • A bankok a lefoglalt ingatlanokat a lehető leggyorsabban eltűntetnék a könyveikből. Ez is nyom a diszkontba, és alacsonyabb árat eredményez a nyílt piacon.
  • A bank messze nem tesz közre annyi információt, mint a magánszemélyek. Valamint az ingatlan megtekintése az esetek túlnyomó többségében nem megengedett. Így a megvételükkel járó kockázat is magasabb.
  • Egyfajta társadalmi stigma került az ilyen ingatlanokra.

Tehát a bank által értékesített ingatlanokat jellemzően alacsonyabb rendűnek vagy problematikusnak tekintik az emberek.

A válság fő problémája az volt, hogy az árak meredeken zuhantak, így sok esetben az ingatlan kevesebbet ért, mint a rájuk felvett jelzáloghitel aktuális tőketartozása (negatív tőke). Ez valamilyen szinten röghöz kötötte a tulajokat. A válság óta azonban általánossá vált a banki tulajdonú ingatlanok vásárlása. De ahogy telik az idő, a bank által lefoglalt ingatlanok egyszerűen nem lesznek elég olcsók ahhoz, hogy országos szinten levigyék az árakat. A tényleges létező, mérsékelt diszkont pedig már beégett az ingatlanpiacba!

Mire figyeljünk a kiszemelt ingatlan megtekintésekor?

Az, hogy találunk egy jó ingatlant és megtekintjük, még nem jelenti azt, hogy a tökéletes otthont megtaláltuk! Az általunk megbízott műszaki állapotfelmérő észreveszi a hibákat, megbecsüli a javítások költségét. Majd ennek megfelelően átértékelhetjük a ház árát, vagy alkudozhatunk az eladóval!

  1. Ellenőrizzük a felmérőt! Rendelkezik biztosítással, szakengedéllyel? Ügyfél referenciái vannak?
  2. Kiválasztás előtt tegyük próbára! Kérjünk mintabeszámolókat, ahol részletesen elmagyarázza a jelenségeket és a problémákat az adott ingatlanról.
  3. Hallgassunk az első benyomásunkra!

Megtalálni a tökéletes otthont kemény munka. Amikor megvan, fogadjunk fel egy megbízható állapotfelmérőt, hogy megbizonyosodjunk arról: valóban tökéletes! – Kis költség, de összességében sokat spórolhatunk rajta!

Ingatlan állapotfelméréssel kapcsolatosan bátran forduljatok hozzánk! 🙂

Facebook hozzászólások
Közösségi megosztás

One Reply to “Fejezetek a Zillowsztorikból: Ingatlanvásárlás”

Vélemény, hozzászólás?