Az ingatlanpiac – mint nagyon sok más a gazdasági életben – ciklikusan változik. Egyszer emelkedést mutat, majd csökken. A kínálat-kereslet folyamatosan egy egyensúlyi helyzet körül változik. Ebben a cikkben azt szeretnénk bemutatni, hogy a szakirodalom alapján hogyan érhető tette az ingatlanpiac ciklikus változása.
Csak a statisztikákat mutatjuk be, a mögöttük rejlő közgazdaságtani mozgatórugók nélkül.
Az adatoknak az ismerete fontos lehet minden, az ingatlanpiac,- befektetés iránt érdeklődő számára legyen ez kisbefektető vagy saját célra ingatlant vásárló. Az ingatlan piac változásának ismeretében jobban tervezhetjük lakás vásárlásunkat, s annak finanszírozását.
Az ingatlan piac változásához célszerű elsőnek azt a piacot vizsgálni, ahol a legtöbb adat érhető el és talán kevésbé befolyásolták politikai körülmények. A legtöbb kapcsolódó publikáció és adatsor a nyugati országokban és az Egyesült Államokban elérhető. Ezeket szeretném most itt bemutatni.
Elsőként a következő képen vizsgáljuk meg, amely jól mutatja az USA föld és ingatlan eladásainak változását. Az 1800-as évektől kezdve megfigyelhető egy 18 éves periódusú ciklikusság. Az ábra 1923-ig mutatja be az ingatlan piac változását. Minden növekedést egy csökkenő szakasz követett.
A második forrás alapján is ugyan azokra a következtetésekre juthatunk, az ingatlan piac egy 18 éves ciklus alapján változik. A kérdés már csak az, miért változott mindez meg 1925 után.
Normális esetben 1943 környékén kellett volna lennie egy ingatlanpiaci csúcsnak, de ez a világháború miatt nem történt meg. Ezzel szemben 1973 után rövidebb idő telt el az ingatlan csúcsok és mélypontok között. Ez a szakirodalom szerint minden valószínűség szerint, csak egy átmeneti állapot. Egy tranziens, hogy visszatérjen a rendszer az egyensúlyi 18 éves ingadozáshoz, mit már láthatunk 1989 és 2006 között.
Ezek természetesen csak találgatások, a világ sokat változott az elmúlt 200 évben, ami az ingatlan piacnak a működésére is kihathatott.
Részletesebb információk az utolsó periódusról a következő linken linken érhetők el. Itt egy interaktív grafikon segítségével megnézhetjük az USA különböző területeinek ingatlan ár változását 1981-től számítva.
Az, hogy mi várható ez után, csak a múltbeli adatok extrapolálásának segítségével tudjuk megmondani.
Ezek alapján arra számíthatunk, hogy következő ingatlan-csúcs 2007-től számítva 18 évre várható, tehát 2025-ben.
Ez természetesen, csak egy statisztikán alapuló extrapoláció (spekuláció) és a jövőben is történni fognak megjósolhatatlan események. – De ismerjük a mondást: “A történelem megismétli önmagát!”
Ennek ellenére az adatok arra mindenképpen használhatóak, hogy az ingatlanpiac változásait megbecsüljük, valamint, hogy megértsük az ingatlan árak nem emelkednek folyamatosan. Minden növekvő szakaszt egy csökkenő kísér, de itt sem szabad pánikba esni, mert valószínűleg a pangó piacot is fel fogja váltani az élénkülés és áremelkedés. Az ingatlanpiac ciklikus változása és annak felismerése jó támpont lehet a hosszú távon befektetni kívánóknak.
Kérdésekkel, észrevételekkel forduljatok bátran hozzánk!
Függelék:
- http://www.dce.harvard.edu/professional/blog/how-use-real-estate-trends-predict-next-housing-bubble
- http://www.cato.org/publications/commentary/great-18year-real-estate-cycle
- http://www.therealestatecrowdfundingreview.com/the-real-estate-cycle-4-phases-physical-
- http://www.theepochtimes.com/n3/2000510-economists-explain-why-our-economy-crashes-every-18-years/
- http://www.phillipjanderson.com/18-year-real-estate-cycle/
A cikk szerzője Kotán Sándor.
