Sokan szidják az amerikai kultúra silányságát, de igaz ez az élet minden területére? Annyi biztos, hogy az ingatlanszakmára nem! De akkor miért jár az itthoni szakma csukott szemmel, ha az ingatlanközvetítés odaát sokkal jobban működik? Érdekelne, hogy mit lehetne másképp csinálni, mit lehetne átemelni? Cikkünkből kiderül!

Az ingatlanközvetítés története az Államokban

Az USA-t az 1776-os függetlenségi nyilatkozat óta nem szállták meg idegen hatalmak, sőt az 1865-ös polgárháború lezárását követően az országon belül sem voltak nagyobb viszályok. Ez azt eredményezte, hogy a belső piac stabilan és kiegyensúlyozottan fejlődhetett. Másrészről az országban nem volt feudalizmus, így azok, akik teljes jogú állampolgársággal rendelkeztek szabadon adhattak és vásárolhattak ingatlanokat.

Tehát a politikai és gazdasági környezet egy stabil és kiszámítható ingatlanszakma kialakulását tette lehetővé. Már az 1800-as évek elején megjelentek az ingatlanügynökök, akik az eladásban és a vásárlásban segítették az ügyfeleket.

Ingatlan-nyilvántartás és adatbázis

Szinte hihetetlennek tűnik, de már a 19. század végén lefektettek egy egységes amerikai ingatlan-nyilvántartás alapjait, az MLS-t!

Mindezt azért, hogy átláthatóbbá, és ennek következtében hatékonyabbá tegyék a piacot! Az alap koncepció a következő volt: az eladó és a vevő ingatlanközvetítője előre megállapodott módon osztozzanak a közvetítői jutalékból, mivel nem csak a megtörtént eladásokat, de az aktuálisan hirdetett ingatlanárakat és a hozzájuk tartozó jutalékot is feltüntetik a közös adatbázisban.

Te segítesz nekem, hogy eladhassam az ingatlanomat, cserébe pedig én is segítek neked!

Ebből a nyilvántartási rendszerből alakult ki a későbbiekben egy egységes ingatlan adatbázis, amihez minden szakmabeli hozzáfér.

Sajnos ilyen adatbázis és mentalitás Magyarországon még nincsen! Ami egyet jelent a gyérebb hatékonysággal, mivel a piac akkor működik a legjobban, ha minden résztvevő a lehető legtöbb információval rendelkezik.

Ahhoz, hogy megértsük a rendszer működését, nézzük meg, hogyan működik mindez a gyakorlatban!

Ingatlan–nyilvántartás és adatbázis a gyakorlatban

A gyakorlatban ez úgy működik, hogy az eladó ingatlanközvetítője felrakja az ingatlant és a hozzá tartozó szerződött jutalékot az MLS rendszerbe. A másik oldalról pedig a vásárló ingatlanközvetítője keresi a megfelelő ingatlant az rendszerben.

Ha megtörténik az adásvétel, akkor normál esetben az eladó és a vevő ingatlanügynöke felezik a jutalékot. De természetesen, az is elképzelhető, hogy a vevőnek nincsen ingatlan ügynöke, ilyenkor a teljes jutalék az eladó ügynökénél marad. A rendszert vevői oldalról bárki használhatja, de eladói oldalról, csak regisztrált ingatlanközvetítők férhetnek hozzá. Ennek következtében az eladóknak az esetek nagy többségében van ingatlanközvetítőjük, de az is előfordul, hogy nem jutalékos, hanem fix árazással dolgoznak.

Ezeket a folyamatokat szemlélteti a következő animáció:

Ez eléggé úgy hangzik, mint itthon az ingatlan.com… miért is más?

• Elérhető a volt tranzakciók adatai, ami értékbecsléshez elengedhetetlen. Így nem csak a hirdetési árakból lehet táplálkozni, nincs öngerjesztés, mint itthon!
• Kvalifikált és ellenőrzött hirdetők használhatják csak a rendszert. Így nincsenek tömegesen kamu ingatlanok, mint itthon!
• Minden ingatlanhoz elérhető a hozzá tartozó jutalék, amin szabályozott módon osztoznak az ingatlanközvetítők. Így átláthatóbb az ingatlan szakma, mint itthon!

Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége

Egy másik számottevő különbség az Egyesült Államok és Magyarország között, hogy az USA-ban 1908-ban megalapították az Országos Ingatlanegyesületet. Ez egyfajta szakmai kamara, amelynek tagjai elfogadnak egy etikai kódexet és elkötelezik magukat bizonyos gyakorlati normák iránt. Később a szervezet átalakult az Országos Realtorok Egyesületévé (NAR – National Association of Realtors), melyre jobb magyar szó nincsen, hiszen a realtor egy fogalom Amerikában – de erről még később.

Itt felmerül két kérdés bennünk: Mikor lesz itthon MLSZ mellet MLS? Mikor lesz itthon NER mellett NAR?

Ingatlanközvetítő szakma

Ingatlanközvetítők

Ami hatalmas különbség a magyar valósághoz képest, hogy az USA-ban az ingatlanszakma államilag szabályozott. Törvény szabályozza, hogy ki lehet ingatlanközvetítő, ingatlan bróker, vagy esetleg úgynevezett realtor.

1. Ingatlanközvetítő: A megfelelő képesítéseket megszerzett személy, aki dolgozhat egy ingatlanbrókernek, de irodája és alkalmazottai nem lehetnek.
2. Ingatlanbróker: Az ügynökön felüli képesítésekre szert tett, ezért saját irodája és alkalmazottai lehetnek.
3. Realtor: Erre nincsen magyar megfelelő. Olyan ingatlan ügynökök, vagy brókerek, akik a Realtor-ok Országos Ingatlanegyesület tagjai.

Tehát az USA-ban egy jól definiált rendszerként, törvényileg szabályozottan működik az ingatlanos szakma!

Csak összehasonlításképpen, a helyzet Magyarországon az, hogy bárki lehet ingatlanos. A minimális elvárás, hogy az ingatlanközvetítő cégnek legalább egy alkalmazottja rendelkezzen az elvárt képesítéssel. Ennek a tagnak még csak nem is kell a tulajdonosnak lennie! Ami, még talán ennél is fontosabb, hogy nincsen közös adatbázis és nincsenek közös egyezmények és szabályozások!

Ingatlanközvetítő szolgáltatások

Erre az egészre rátesz egy lapáttal, az a szimpla tény, hogy az Egyesült Államokban egyértelműen definiálva van az érdekkonfliktus és annak feloldása. De mi is az az érdekkonfliktus?

Egyazon ingatlanközvetítő nem képviselheti egyazon ügyletnél az eladót és a vevőt egyaránt!

Gondoljunk csak bele, hogyan képviselheti a felperest és az alperest ugyanaz az ügyvéd? – A válasz kézenfekvő: sehogyan! A helyzet pedig ugyanez az ingatlanpiacon, ha az ingatlanközvetítő ingatlanokat hirdet, akkor hogyan várhatjuk el tőle, hogy a vevő érdekeit nézze. Természetesen a saját ingatlanjai közül megkeresi a számára legmegfelelőbbet, de nem a vevő miatt, hanem azért, hogy eladjon. Eladjon, mégpedig azonnal, a lehető legmagasabb áron!

Vannak olyan ingatlanközvetítők Amerikában, akik kizárólag a vevőket, azaz az ingatlanvásárlókat képviselik és támogatják? Vagy az összes ingatlanos ugyanazt csinálja, és csak hirdeti a lakásokat?

Igen, van! Nem minden ingatlanközvetítő foglalkozik lakáseladással. Pont ez a lényege az amerikai ingatlan szakmának. Alapvetően három fajtája van az ingatlanközvetítő irodáknak Amerikában.

1. Eladó Ügynök: Saját ingatlan repertoárjuk van, céljuk pedig az eladás. Ennek következtében csak az eladót képviselik.
2. Vevő Ügynök: Nincsen saját ingatlan repertoárjuk. A piacon levő ingatlanok közül keresik a legjobb vételt a vevőknek. Ezt hivatalosan Amerikában úgy hívják, hogy Exkluzív Vevő Ügynök.
3. Eladó és Vevő Ügynök: Ugyan van saját ingatlan repertoárjuk és ezzel egy időben vásárlóknak is keresnek ingatant az irodától független ingatlanokat. De abban a pillanatban, hogy a vásárló az iroda ingatlanjai közül választana, az ingatlanközvetítőnek jogilag kötelessége csak az eladót képviselni.

Ezek a tiszta lapok! Nincs ámítás és szédítés, hogy az ingatlanos mind a két félnek segít! Egyszerűen ez nem lehetséges.

Ezzel szemben Magyarországon az ingatlanirodák java kizárólagos eladó képviselettel foglalkozik. Elvétve akadnak cégek, amelyek ténylegesen vevő-eladó szolgáltatást is nyújtanak, de nem igazán foglalkoznak az érdekkonfliktussal. Ami még fontosabb, itthon szinte egyáltalán nincs Exkluzív Vevő képviselet!

Ingatlanközvetítők díjszabása az USA-ban

Az utolsó kérdés, ami még nyitott az amerikai piacról, hogy miként díjazzák az ingatlanközvetítőket.

Alapvetően a hagyományos ingatlanközvetítő irodák jutalékos rendszerben dolgoznak. De vannak új irodák, akik ettől eltérnek, és munkaalapú árazással dolgoznak, ezzel is lehetővé téve a személyre szabott szolgáltatásokat, hiszen nem minden eladónak és vevőnek van szüksége a teljes vásárlás, vagy vétel során a támogatásra.

A legnagyobb potenciál viszont azokban a cégekben van, amelyek kombinálják a jutalékos és a fix árazású modellt, így adva nagyobb szabadságot az ügyfeleiknek.

Ingatlanközvetítés a gyakorlatban

Vegyünk egy példát: Tegyük fel, hogy emberünk, Thomas, el szeretné adni az ingatlanját Kaliforniában, erre három különböző módja van:

1. Magánszemélyként elkezdi hirdetni a lakását különböző helyi oldalakon és a közösségi médiában, de nem tudja felrakni a hirdetését az ingatlan adatbázisba, az MLS-be.
   1. Pozitívum: nem kell közvetítői díjat fizetnie.
   2. Negatívum: sokkal kisebb piacot ér el a hirdetése, és rengeteg munkát vállal magára.
2. Megbíz egy jutalék alapon dolgozó ingatlanközvetítőt, aki hirdeti a lakását az ingatlan adatbázisban és elvégzi helyette a teljes eladást.
   1. Pozitívum: sokkal több potenciális vásárlót ér el, és minimális munkát vállal magára Thomas.
   2. Negatívum: ki kell fizetnie a teljes jutalékot, amelyen osztozik a saját és adott esetben a vevő ingatlanközvetítője.
3. Megbíz egy átalánydíjjal dolgozó ingatlanközvetítőt, aki felrakja a lakását az ingatlan adatbázisba és ezen felül csak azokat a munkákat végzi el, amire megbízza őt Thomas.
   1. Pozitívum: kisebb jutalék.
   2. Negatívum: az ingatlanközvetítő nem érdekelt az eladásban.

A másik oldalon pedig ott áll Jim, aki éppen lakást keres magának a környéken. Ő neki is három lehetősége van:

1. Magánszemélyként keres ingatlanokat, akár az egységes adatbázisban is, az MLS-ben, hiszen magánszemélyek is hozzáférnek a hirdetésekhez.
   1. Pozitívum: nem kell közvetítői díjat fizetnie.
   2. Negatívum: sok munka és szaktudás hiányában magas rizikót vállal magára.
2. Megbíz egy jutalék alapon dolgozó ingatlanközvetítőt, aki keres az igényeinek megfelelő ingatlant.
   1. Pozitívum: nem kell közvetítői díjat fizetnie, hiszen az eladó által fizetett jutalékot felezi az eladó és vevő ingatlanközvetítője. Minimális munka befektetést igényel Jim részéről.
   2. Negatívum: a közvetítő érdeke, nem egyezik Jim érdekeivel, hiszen minél drágább ingatlan, lehető leggyorsabb megvásárlása után tehet szert a lehető legnagyobb profitra.
3. Megbíz egy átalány díjjal dolgozó ingatlanközvetítőt, aki keres az igényeinek megfelelő ingatlant, de csak a megbízott feladatokat végzi el Jim helyett.
   1. Pozitívum: tényleges érdekképviselet.
   2. Negatívum: közvetítési díjat kell fizetni az ingatlanközvetítőnek.

Összefoglalva

Szedjük össze akkor a legfőbb jellemzőit az amerikai ingatlanszakmának.

1. Törvényileg szabályozott
2. Országos adatbázissal rendelkezik
3. Pontosan definiált érdekképviselet
4. Több mint 200 éves múlt

Tehát az USA-ban az ingatlanközvetítő szakma egy stabil és jól működő rendszerben működik, amelynek nincsen negatív megítélése az országban! Sőt nem is kell az USA-ig menni, ha ingatlankultúráról akarunk beszélni. Hiszen Angliában még az USA-nál is korábbra nyúlik vissza magának az ingatlanértékelésnek és felmérésnek a múltja.

Ezzel szemben a háborúk, megszállók és rendszerváltások sújtotta Magyarországon az ingatlan szakma kialakulására, sem igény, sem pedig lehetőség nem volt.

De miért ne lehetne ezen változtatni, megnézni mi működik már máshol, és próbálni implementálni a magyar kulturális környezetben?

Ha tetszett a cikk, de részletesebben érdekel a magyar ingatlanszakma elemzése és potenciái, akkor ajánljuk figyelmetekbe az Ingatlanos Körkép elemzésünket!