Az ingatlanvásárlás rengeteg csalódással járhat: rossz ingatlanok, kiszámíthatatlan eladók, vagy az álmaink összeférhetetlensége a piaci lehetőségekkel. Ha viszont projektmenedzserként fogunk neki a vásárlásnak, akkor mindezt elkerülhetjük! A cikk és a hozzá tartozó letölthető munkafüzet segítségével biztos lehetsz benne, hogy jó alapokkal indulsz neki a vásárlásnak!
Ingatlanvásárlás, mint egy projekt
A saját ingatlanjaim vétele során rájöttem, hogy nem kell mást tenni, mint a nemzetközi környezetben szerzett vezetői eszköztáramat alkalmazni!
Alapvetően a teljes procedúrát úgy kell tekinteni, mint egy projektet, melynek van egy definiált kezdete és vége. Ha így teszünk, akkor nem egy hullámvasúton fogjuk magunkat érezni a vásárlás folyamata során, hanem egy IC-n. Természetesen problémák mindig merülhetnek fel, de ezeknek a megoldása egy rendezett környezetben sokkal könnyebb.
Az elmélet helyett inkább egyből belevágnál a gyakorlatba? Az Ingatlanvásárlás Tervező Munkafüzetet egy olyan projektmenedzsment metódus alapján építettük fel, amit a nagyvállalatok is napi szinten alkalmaznak! Töltsd le a munkafüzetet, és kezdj bele a vásárlásba, akár egy projektmenedzser! 😉
De mi is az a projekt és projektmenedzsment?
A projekt egy meghatározott eredménnyel záruló, több feladat összessége. Ilyen lehet egy autó fejlesztése, egy építkezés, egy esküvőszervezés vagy akár a városi napok lebonyolítása.
A projektmenedzser pedig az, aki ennek a munkának a koordinálásáért felel. Sok esetben a projektmenedzser felel a munka szakmai tartalmáért is, de ez nem minden esetben van így. Nagyobb projektekben erre külön szakmai vezetők vannak. Viszont kisebb projektek esetén, mint egy lakóingatlan vásárlása, egy személy kezében összpontosul a koordinációs és szakmai feladatok.
Ebben a cikkben az ingatlanvásárlás egyik legfontosabb részével, a projekt inicializálással foglalkozunk. Ezt azért ne hanyagoljuk el, mert a rossz irányba kilőtt rakétát, sokkal nehezebb a későbbekben a jó pályára terelni.
Ez az iparban hatványozottan érvényes: ha például rosszul definiálunk egy csavart a sebességváltóban, akkor ennek módosítása a szimulációs fázisban szinte ingyen van, a prototípus fázisban már jobban a zsebünkbe kell nyúlni, a gyártás megkezdése után, pedig több tíz milliós károkról beszélhetünk.
A tuti projektmenedzsment módszer ingatlanvásárlás elkezdéséhez!
Mivel az ingatlanvásárlás egy kevés szereplős és általában magán projekt, ezért érdemes egy egyszerű feladat orientált módszerhez fordulnunk. Ez pedig nem más, mint a Kontextus Modell.
A Kontextus Modell lényege annyi, hogy strukturált módon elemezzük a teljes ingatlanvásárlás projektünket. Megvizsgáljuk a legfontosabb tényezőket, amelyeknek megértése elengedhetetlen ahhoz, hogy sikeresen eljussunk A pontból a kívánt végső B-be.
A módszer szépsége, hogy alapvetően minden szinten működik. Én például a projekt tagoktól kérem minden egyes komplexebb feladat esetén az alkalmazását.
A legfontosabb lépések ingatlanvásárlás megkezdése előtt!
Avagy, ha a tipikus címet adtam volna a cikknek: 5 dolog, amit nem tudtál, de mindenképpen meg kell tenned ingatlanvásárlás előtt! 🙂
- Célok: Miért akarunk lakást venni?
- Eredmények: Milyen ingatlant szeretnénk?
- Inputok: Milyen információkra van szükségünk?
- Korlátok: Meddig ér a takarónk?
- Feladatok: Mik a tennivalóink?
Ezt grafikusan is ábrázolhatjuk.
TIPP: Üljünk le egy nyugodt helyre, vegyünk egy tiszta lapot és rajzoljuk fel a modell szerkezetét. Ezek után kezdjük el nyitott elmével és őszintén összeírni a projektünk 5 fontos attribútumát.
Célok – Miért akarunk lakást venni?
Mielőtt bármibe belefognánk, mindig érdemes „helikopter üzemmódba kapcsolni”, azaz távlatból szemlélni a helyzetünket, és végiggondolni mit is akarunk az egésszel elérni! Ezt a mindennapokban nehéz alkalmazni a nagy rohanásban, de egy ilyen fontos projekt előtt ezt mindenképpen meg kell tennünk!
Belső motiváció
A legfontosabb az, hogy tisztázzuk, mi mit is szeretnénk legbelül, mik a vágyaink? Minden egyes költözés mögött egy élethelyzet változás áll!
- Miért akarok költözni? – pl.: nagyon kicsi a lakás, sokat fizetek albérletre
- Mit szeretnék vele elérni? – pl.: otthont adni a gyerekeimnek, több havi megtakarítást
Ha pedig befektetést vásárolunk, akkor a következő kérdéseket tegyük fel magunknak:
- Miért akarok ingatlanba fektetni? – pl.: anyagi függetlenség, ne álljon a pénzem a bankban
- Hogyan akarom az ingatlant, mint befektetést használni? – pl.: kiadás, viszonteladás
A válaszok keresésénél próbáljuk meg feltárni az igazi okokat és célokat. Ez nagymértékben segíteni fog az igényeink tényleges megállapításában és ezáltal abban, hogy ne érjen csalódás! Ha a saját indíttatásainkkal sem vagyunk tisztában, akkor nem lesznek tiszta prioritásaink az ügylet során, így elveszhetünk a részletekben.
Eredmények – Milyen ingatlant szeretnénk?
Az előbbiekben tisztáztuk a céljainkat és a motivációinkat, most állítsunk fel magunknak eredményeket, amiket látni szeretnénk a projekt végén!
Egy fontos dolog az eredmények leírásánál, hogy azok lehetőleg mérhetőek legyenek. A Kontextus Modell keretein belül még nem kell minden részletet rögzítenünk, de az alap paramétereket mindenképpen definiáljuk. Tegyünk különbséget szükségleteink és vágyaink között! – Egy jó ár-érték arányú okostelefon lehet a szükségletünk a funkciói miatt, viszont egy több százezres top modell már inkább csak a vágyunk.
A személyes tapasztalatom az, hogy a projekt sikerének a kulcsa a jól definiált követelmények! Ha nem tudjuk milyen eredményt várunk a munkánktól, akkor hogyan érezhetnénk a végén sikeresnek magunkat?
Szánjunk erre időt, mert amúgy Bolygó Hollandiként fogunk vesztegelni a projektünkben! 🙂
Alap eredmények
Mielőtt beleszaladnánk a részletekbe, érdemes a magasabb szintű elvárásokat listázni. Tegyük fel magunkban a kérdést: Mik azok a tényezők, amelyek leginkább befolyásolják a lakásvásárlás projekt kimenetelét?
- Elhelyezkedés: A legfontosabb értékmeghatározó tényező, hiszen ennek pozitív vagy negatív változására nincsen hatásunk. Először azt definiáljuk, hogy mit tartunk fontosnak, és csak azután kezdjünk el kerületekben, településekben gondolkodni!
- Adottságok: Ez a másodlagos értékmeghatározó, mivel ezt korlátok között, de alakíthatjuk. Vessük össze, nekünk mire van szükségünk!
- Állapot: Ez pedig a harmadlagos tényező az értéknél, ugyanis ezt tetszőlegesen alakíthatjuk. Ezért ezen ne akadjunk nagyon fel! Becsüljük meg, hogy mennyi az annyi, sokszor olcsóbb, ha mi újítunk fel. De természetesen ez is preferencia, hiszen plusz munkát vállalunk magunkra.
- Ár: az értékkel szemben áll az ingatlan ára. Definiáljuk az ideális és az abszolút maximális árat.
Részletes eredmények
Ha megvagyunk az alapokkal, akkor jöhetnek a részletek, a követelmények. De mik is ezek? Mikre gondoljunk?
Az elhelyezkedésen belül például a közbiztonságra, a tömegközlekedésre, az infrastrukturális lehetőségekre. Az adottságokon belül pedig a szintek számára, a parkolási lehetőségekre vagy a tájolásra gondolhatunk. Vegyünk végig minden tényezőt, ami befolyásolja az ingatlanunk értékét.
Bár ezeknek jóval nagyobb szerepe lesz az állapotfelmérési fázis során, amiről már olvashattatok cikket korábban. Ezért fókuszáljunk inkább az erős alapokra és ne töltsünk túl sok időt a részletekkel!
Inputok
Most, hogy már van egy elképzelésünk a projekt kimeneteléről, nekiláthatunk a rendelkezésre álló és szükséges adatok összevetéséhez.
A sikeres projekt egyik kulcseleme a visszafele számítás. A végeredményből tervezzük meg a projektet és nem az aktuális állapotból. Így biztosan a lényegre fókuszálunk!
Gondoljuk végig, hogy milyen információkra van szükségünk másoktól a projekt elvégzéséhez? Nézzünk egy-két példát:
Természetesen, ahhoz, hogy ezekre az információkra szert tegyünk, különbözőképpen járhatunk el:
- Kérjünk több szakmailag releváns embertől információt és vessük össze azokat. De mindig figyeljünk arra, hogy kitől kaptuk a tanácsot. Vajon mennyire alkalmazható az információ, ha olyantól kaptuk, aki még soha nem vásárolt ingatlant?
- Saját magunk kutakodjunk az interneten, és olvassunk a szakmához kapcsolódó híreket, cikkeket és fórumokat. De vigyázzunk, az, hogy két hétig megállás nélkül autószerelési videókat nézünk, nem tesz minket még autószerelőkké!
- Fogadjunk fel a teljes projekthez magunk mellé egy szakembert. Ezt mindenképpen, csak teljes bizalommal tegyük meg. Ha nem akarunk mindent magunk intézni, akkor a kinevezett jobbkezünkben teljes mértékben meg kell bíznunk mind szakmailag, mind emberileg egyaránt. Ha ez nem működik, akkor keressünk más segítséget.
Korlátok
Amit fontos még tisztáznunk mielőtt felállítanánk a To-Do listánkat, azok a korlátaink. Mik azok a tényezők, amelyek behatárolják a mozgásterünket. Minden projektnek vannak akadályozó tényezői, leggyakoribb esetben az anyagiak.
A projektvezetésben a korlátok nincsenek bebetonozva! A legtöbb esetben kisebb, vagy nagyobb mértékben változtathatók! Ha például nincsen megfelelő szaktudásunk a feladat elvégzéshez, akkor vagy tovább képezzük magunkat, vagy beveszünk a csapatba egy képzett szakembert.
Nézzük meg a tipikus korlátokat egy ingatlan vétele során:
Feladatok – További alprojektek
Most pedig jön az utolsó lépés a vásárlás elkezdése előtt. Már ismerjük a céljainkat, az elvárt eredményeket, a szükséges információkat és a korlátokat. Most határozzuk meg, hogy milyen feladatokat kell elvégeznünk ahhoz, hogy sikeresen lebonyolítsunk egy ingatlan adásvételt, és boldog lakástulajdonosokká váljunk.
- Inicializálás
- Feltérképezés
- Állapotfelmérés
- Ajánlattétel
- Adásvétel
- Birtokbavétel
Ha mindez megvan, akkor a feladatokat időrendbe szedhetjük és meghatározhatjuk a további alfeladatokat. Majd a teljes listát egy online projektmenedzsment programban rögzíthetjük, mint például az általunk is használt Asana. Ezt követően pedig igény esetén a feladatokra is alkalmazhatjuk a Kontextus modellt.
Én, ha kiszervezek feladatot a csapattagoknak, akkor komplexitás függően kérem őket, hogy gondolják végig a problémát a modell segítségével!
Összegzés
A modell nem vesz helyettünk ingatlant, de segít az elkezdésében, azáltal, hogy a vásárlást egy strukturált kontextusba helyezi. Tiszta fejjel indulunk neki a projektnek! De bátran vegyük elő a módszert és definiáljuk újra a céljainkat és az elvárásainkat a projekt bármely fázisában!
Túl sok volt az elmélet? Ne aggódj! Az ingyenes letölthető Ingatlanvásárlás Tervezővel szépen sorjában közösen végigmegyünk a lépéseken, hogy a gyakorlatban is alkalmazhasd, amit itt olvastál! Segítünk, hogy pályára állítsd a vásárlásod! 😉 Ne sajnáld az időt rá, hiszen sok pénzről és a jövőbeli otthonodról van szó!
