Lakáspiaci előrejelzés 2019

IngatlanRevü - Lakáspiaci prognózis 2019

Nehéz kiigazodnod a lakáspiaci hírek között? Rengeteg a hírmorzsa és annál több az ellentmondás? Segítünk, hogy ne érezd magad elveszve! Cikkünkben átfogó képet festünk arról, hogy mi várható a 2019-es lakáspiacon. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője és Jóna Péter, az Immo1 elit ingatlanértékesítője volt a segítségünkre.

Szívesen magaddal vinnéd a cikket? Esetleg jobban szeretsz pdf-et olvasni? Csak pörgess a cikk aljára, ahol letöltheted a teljes irományt!

Az időjárás és a lakáspiac

A közgazdaságtan a társadalomtudományok fizikája akar lenni. A fizikusok a természet törvényeit vizsgálják, és próbálják feltárni a környezetünk létrejöttének és működésének a hátterét. A közgazdászok pedig azokkal az alapvető társadalmi hatásokkal foglalkoznak, amik a javak megtermelése, elosztása, értékesítése és fogyasztása mögött állnak.

Vegyünk egy hétköznapi példát! Annak ellenére, hogy egyre robusztusabb numerikus szimulációk és különböző fejlett metódusok állnak a meteorológusok rendelkezésére, az időjóslás pontossága az elkövetkező napra is csak közel 90%, míg az ötödik napra már kevesebb, mint 30%. Egyszerűen képtelenség a múlt történései és a jelenlegi helyzet alapján pontosabb megállapításokat tenni. De vajon analóg az időjárás és a lakáspiac? Talán annyiban nem, hogy az ingatlanpiacon a múlt, a jelen, valamint a bizonyosan bekövetkező jövőbeli események ismeretében tudunk prognózist felállítani. De ez a prognózis annál inkább csak bizonytalan jóslás, minél távolabbra gondolkodunk.

De egy biztos: van, hogy esőt mondanak, majd napsütés lesz. De előfordult már olyan is, hogy a beígért napsütés helyett bőrig áztunk. Ha nem akarunk bőrig ázni, akkor mindig legyünk résen, és ha van egy pici esélye is az esőnek, akkor hordjunk magunknál esernyőt. De mi a lakáspiac esernyője? A tájékozottság. De hadd legyünk most mi a magyar lakáspiac időjósai! 🙂

Lakáspiac 2019

A lakáspiac akár akarjuk, akár nem, de egy fontos része a mindennapjainknak, hiszen valahol élnünk kell. Azonban a vélemények és a hírmorzsák tengerében sokszor nehéz eligazodni. Ebben szeretnénk most segíteni! Felkerestük Balogh Lászlót, az ingatlanpiac vezető gazdasági szakértőjét, illetve Jóna Pétert, az Immo1 elit ingatlanértékesítőjét, és beszélgettünk az ingatlanpiac múltjáról, jelenéről és jövőjéről.

Az irománnyal kifejezett célunk, hogy átfogó és megalapozott válaszokat adhassunk a leggyakrabban feltett lakáspiaci kérdésekre – ezért előre is elnézést, de a gyorsolvasók hatványozottan előnyben! 🙂 Hogy mi is lesz?

  1. Átvesszük a magyar ingatlanpiac múltját, hiszen ahhoz, hogy megérthessük a jelent, először a történelmet kell megismernünk.
  2. Értékeljük a jelenlegi helyzetet és a piac főbb jellemzőit, hogy kísérletet tehessünk a jövőbe látásra.
  3. Majd végül felállítjuk az előrejelzésünket.

Amire a Gyakori Kérdéseken se feltétlenül találsz választ – Avagy cikk összefoglaló

Miért ilyen magasak az ingatlanárak?

A 2008-ban kirobbant gazdasági világválság 2013-as mélypontja után rendkívüli élénkülés volt megfigyelhető a lakáspiacon. A gazdaság stabilizálódásán túl, a költözések igényének felgyülemlése, a kedvező kamatkörnyezet, a bróker botrányok, az építőipar lemaradása, az állami támogatások, a külföldi befektetők, a pörgő turizmus mind-mind serkentette a lakáspiacot. Olyannyira, hogy négy-öt év alatt a fővárosi piacon duplázódtak az árak. Egyes területek esetén valóban, az indokoltnál magasabbak már az árak, azonban az esetek többségében csak tavaly, 2018-ban érték el a válság előtti reálérték szintet az ingatlanok. Viszont fontos hangsúlyozni, hogy a relatíve magas árakon túl, inkább maga az egység idő alatt bekövetkezett áremelkedés az, ami a megszokottnál jóval nagyobb, és éppen ezért, ennek is jelentős szerepe van az ingatlanárakat körüllengő felfokozott hangulatban.

Meddig emelkednek még a lakásárak?

Az áremelkedés lesz az irányadó trend 2019-ben is, de a növekedés üteme folyamatosan csökkenni fog. A lakásáfa kifutása lesz egy biztos mérföldkő az árak idővonalán, de az állami szabályozások és a gazdasági helyzet változásai bármikor újrarajzolhatják az ingatlanpiaci görbék alakulását. Továbbá az ingatlanpiacnak van egy ciklikus jellege, de a 14-18 éves empirikus ciklusidővel sajnos magyar környezetben nem sok mindent tudunk kezdeni. De egy biztos, egyre közelebb a csúcs, ahonnan már ismét leszálló ágba fog kerülni a piac.

Normális, hogy területileg ekkora különbség van az árak között?

Az urbanizáció egy globális jelenség. A munkalehetőségek hiányában a kisebb településekről egyre inkább a nagyvárosokba költöznek az emberek. Ebben az aspektusban valamilyen szinten természetes az árkülönbség. Sarkítva a helyzetet, a kistelepüléseken mindenki eladni akar, majd a nagyobb városokban vásárolni. Ezáltal a kereslet a nagyvárosokban jelenik meg. Másik oldalról viszont a fővárosban is kialakult egyfajta területi szegregáció a belső és külső kerületek között, mely alapvetően a megújult bérleti piac és a külföldi befektetők térnyerésének köszönhető. Az előbbi helyzet inkább társadalmi, az utóbbi pedig inkább gazdasági szempontokból tekinthető valamilyen szinten abnormálisnak.

Nem veszélyes a túlhitelezés?

Ma Magyarországon körülbelül minden második lakást hitelre vesznek az emberek és a tendencia folyamatosan emelkedik. Azonban a GDP-arányos lakáshitel-állomány még nálunk az egyik legalacsonyabb európai viszonylatban. Alapvető különbség a válság előtti időkhöz képeset, hogy a szabályozó rendszer tudatosan a biztonság irányába próbálja terelni mind a hitelezői, mind a hitelfelvevői oldalt. Hiszen megfelelő körülmények között a hitel kockázata inkább perszonális szinten van jelen. Tehát a rizikót legfőképp az jelenti, hogy 15-20 éves időtávra kell tervezni az embernek hitelfelvétel során.

Megéri még vásárolni, vagy érdemes kivárni?

Ha lakhatási célra vásárolunk, akkor nem ez a mérvadó kérdés. Helyette két kérdést kell feltennünk magunknak. Egyrészt, ha holnaputántól elkezdenének csökkenni a lakásárak, akkor vásárolnánk-e? Nyilván nem, mert várnánk még néhány évet, amíg padlót fognak az árak. Másrészt tegyük fel a kérdést magunknak, hogy mi az a probléma, amit megoldanánk, ha vennénk vagy eladnánk egy lakást? Hiszen ha saját célra vásárolunk, akkor mindig valamilyen élethelyzet változás megoldását várjuk az adásvételben.

Hol érdemes vásárolni?

Szintén inkább befektetők számára érdekes kérdés. Alapvetően a külterületek ajánlottak, de még a Budapest táblán belül. Vélhetően ezeknek az ingatlanoknak az ára fog 2019-ben a legnagyobb arányban emelkedni még. Továbbá nagy lehetőséget hordoz magában a vidéki nagyvárosok lakáspiaca, ahol 10-15 milliós összegből már szép lakáshoz juthatunk.

Van ingatlan lufi, és ha igen, akkor ki fog durranni?

Rengeteg gazdasági buborék megjelent már a történelem folyamán, amikor valamilyen jószágnak az ára elszaladt annak valós értékétől. A magyar lakáspiaci buborékról eltérőek a vélemények. De egy biztos, ha van is, nem feltétlenül olyan óriási, mint amekkorának szeretik lefesteni, illetve remélhetőleg megfelelő szabályozással a lufi kidurranás helyett még szépen leereszthető.

Miért ilyen magasak a bérleti díjak?

A bérleti díjak valóban nagyon magasak és vélhetően már nem nagyon tudnak hova növekedni. Sajnos már európai szinten is egyre rosszabb helyen szerepelünk az átlag bérleti díjak és az átlag keresetek arányát tekintve. Fontos látni, hogy a tranzakciós és bérleti piac kéz a kézben járnak – ahogy az egyik piacon nőnek/csökkennek az árak, úgy nőnek/csökkenek az árak a másik piacon. Tehát, ahogy a lakáspiac élénkülése miatt emelkedtek a lakásárak, úgy emelkedtek a bérleti díjak is. Viszont, a rövidtávú bérleti konstrukciók, a lakásszállások is nagy hatást gyakoroltak a hagyományos bérleti piacra, hiszen általuk egyfajta vákuum keletkezett a kínálatban.

Fognak csökkenni a bérleti díjak?

Jelen állapotból kiindulva drasztikus árcsökkenésre nem lehet számítani. Viszont változást okozhat a jövőre csúcsosodó lakásátadási hullám, hiszen ezeknek a lakásoknak a jelentős részét befektetők vásárolják, éppen ezért ezeknek az ingatlanoknak a jelentős része a bérleti piacon fog megjelenni. Ez egyfajta minőségi javulást indukálhat, ami eredményeként nem lehet majd már akármit, akármilyen áron bérbe adni. Tovább színesítheti a helyzetet a rövidtávú bérleti konstrukciók korlátozása, valamint a piaci szemlélet változása.

Megéri felújításba belekezdeni?

Ez tisztán személyes preferencia kérdése. Bár sajnos az óriási szakmunkaerő hiány miatt mindig ott lóg Damoklész kardja az ember feje felett a felújítás során: találunk-e embert, mennyiért találunk, nem hagyja-e félbe a munkát egy jobb lehetőség reményében?

Mi a helyzet az újépítésű lakásokkal, hogyan hat ez a piacra?

Nagy változást okozhat a jövőre csúcsosodó lakásátadási hullám. Egyrészt a bérleti piacra lesz hatása, másrészt az ingatlanállomány frissülése által az eladó és beköltözhető használt lakások iránti kereslet enyhülhet.


A LAKÁSPIAC MÚLTJA

Ahhoz, hogy megértsük a jelent, először a múltat kell megismernünk.

A mágikus ciklusidő

A gazdaság és ezen belül is az ingatlanpiac ciklikusságára sokan hivatkoznak, mint iránymutató előrejelzés – mondván a történelem megismétli önmagát, az emberek viselkedése változatlan, így a ciklusokat a múlt alapján tudjuk felrajzolni. Általánosságban 14-18 éves ciklusidő (csúcsok között eltelt idő) tapasztalható a gazdaságban – ami hozza magával a kérdést, hogy a 2008-ban kirobbant gazdasági világválság 2010-es begyűrűzése, majd 2013-as mélypontja után, lassan ismét elérjük a csúcsot? László egyből óvatosságra int ebben a tekintetben.

  • A rendszerváltást követő időszaktól tudunk lényegében szabadpiaci forgalomban lévő lakóingatlanokról beszélni. Ez 25 év távlata, ami nem feltétlenül alkalmas arra, hogy 14-18 éves ciklusokban gondolkodjunk.
  • Továbbá a 2008-ban Amerikában kirobbant és 2010-11-re begyűrűző válság mértéke, lefolyása és súlyossága egyértelműen nem illeszkedik a 14-18 éves gazdasági ciklusok karakterisztikájára.

Az empirikus ciklusidő alapján messzemenő következtetéseket levonni a következő időszakra csak nagyon óvatosan tudunk megtenni.

A rendszerváltás és a szabadpiac kapcsolata viszonylag egyértelmű, viszont mi a helyzet a 2008-as válsággal?

A 2008-as válság sajátosságai Magyarországon

A subprime hitelek okozta credit crunch nagyon súlyosan érintette az amerikai lakosokat és a finanszírozó intézményeket, és gyakorlatilag elterjedt az egész világban – begyűrűzött hozzánk is. Viszont a hazai lakosságot még érzékenyebben érintette a helyzet, hiszen ekkor nagyon sokan, az EU-ba történő csatlakozás után igen népszerű devizahiteles pozícióban voltak. László a hatásmechanizmust a következőképp fejtette ki:

  1. Begyűrűzött a válság Magyarországra, amely hatására többen elvesztették a munkahelyüket.
  2. A munkanélküliség növekedésével az ingatlanpiaci kereslet markánsan visszaesett.
  3. A kereslet visszaesésére reagálva elindult egy árcsökkenési hullám.
  4. Viszont az eladóknak nem volt mindegy, hogy milyen áron adják el a lakásukat, mivel a forint-euró/svájci frank/japán jen árfolyamok változásával a hitel tőketartozásuk egyre csak nőtt.
  5. Gyakorlatilag 2010-11-re nem csak a kereslet tűnt el az ingatlanpiacról, hanem a kínálat is. Egész egyszerűen a lakás tulajdonosoknak nem állt érdekükben eladni az ingatlanjukat.

Az ingatlanpiac tehát befagyott: visszaesett a tranzakciószám és az árak is jelentősen csökkentek. Ez volt a kiinduló helyzet, ahonnan elindult a gödör aljáról a lakáspiac 2013 végén.

Az élénkülés időszaka

Az élénkülés alapvetően két dologban figyelhető meg: az árak emelkedésnek indultak és az adásvételi tranzakciók száma emelkedett. Amíg ez a két dolog egyszerre megfigyelhető, addig élénkülő lakáspiacról beszélhetünk, hiszen mindig lesz újabb és újabb vevő, aki kifizeti a magasabb árakat – mondta László.

De mi magyarázza ezt a már lassan több, mint négy éves élénkülést? A következő infógrafikán összefoglaltuk:

 

 

Mi történt az elmúlt három évben?

Fel a hegyre

Az ingatlan.com elemzése alapján készült lenti ábrán jól láthatjuk, hogy 2013 vége óta szigorúan monoton növekednek az ingatlanárak, hiszen a százalékos árváltozás folyamatosan pozitív maradt. Továbbá, megfigyelhetjük, hogy az új lakások és a használt lakások árainak trendjei követik egymást.

László azonban ismét felhívta a figyelmet:

Alapvetően az új lakások növekvő kínálata nem nyomja lentebb a használt lakások árát.

Gondoljunk csak bele! Hogyha növekedne az árrés az új lakások és a használt lakások között, akkor értelemszerűen növekedne az új lakások egységnyi idő alatt elszenvedett értékvesztesége. Ezt a piac nemes egyszerűséggel úgy korrigálná, hogy nem jelennének meg az új lakások leendőbeli használt lakásként a piacon. Tehát a kínálat összességében csökkenne, ami pedig a használt lakások árát tornázná fel.

A kettészakadt piac

Óriási területi különbségek vannak, egyre heterogénebb a piac és az árolló egyre inkább nyílik – nem csak a kisebb települések és a nagyvárosok között, hanem Budapest egyes kerületei között is. László egy duplán kétsebességes piacként jellemezte a helyzetet.

Egyesből kettesbe – kisebb települések vs. nagyvárosok

Alapvetően egy globális, világszinten tapasztalható folyamatról van szó: az urbanizációról.

  • Vidéken nincs munkalehetőség – a munkapiacon is egyenlőtlen a helyzet, hiszen a munkalehetőségek a nagyvárosokba lokalizálódnak.
  • A munkalehetőségeken túl, a nagyvárosok a vidéki kisebb településeknél több szempontból is attraktívabbak.
  • A negatív demográfiai hatások miatt egyre kevesebb gyerek születik.

Tehát a kisebb településekről egyre inkább elköltöznek az emberek, így a kereslet a nagyvárosokban jelenik meg. A fővárosban az átlagos használt lakás négyzetméter árak meghaladják a 600 ezer forintot, míg a kis falvakban ez körülbelül 100 ezer forint körül van. Tehát öt-hatszoros szorzó is lehet mind a kínálati, mind a tranzakciós árakban! László szerint:

Azoknak az ingatlanoknak az értéke, ami elvész a kistelepüléseken árcsökkenés formájában, az a nagyvárosi ingatlanok összértékéhez adódik hozzá. Tehát újrarendeződik a piac.

De vajon mely városokban volt a legnagyobb a változás az utóbbi évben? Az ingatlan.com adatai alapján Tatabánya, Érd és Nagykanizsa viszi a prímet.

Kettesből hármasba – A budapesti piac sajátossága

Budapesten az elmúlt négy évben 15-20%-al drágultak az ingatlanok évente. Azaz duplázódás figyelhető meg az árakban, kevesebb, mint fél évtized alatt. Ezzel szemben a bérek messze nem növekedtek ilyen ütemben. Illetve kifejezetten felértékelődtek a belvárosi kerületek – akár kétszeres szorzó is lehet a belső és külső kerületek között. Tehát a fővárosi piacon is történt egyfajta szakadás, de erre még visszatérünk később.

Egyesből hármasba?

László szerint előfordulhat, hogy egy rózsadombi lakás négyzetméter áráért Békés megyében egy komplett családi házat tudunk vásárolni úgy, hogy még nem is alkudunk semmit az árból. Illetve elképzelhető, hogy ezeket a Békés, Tolna vagy akár dél Somogy megyei családi házakat már évek óta hirdették, és még így sem érkezik rá vevő – ami jól mutatja az ingatlanpiac heterogenitását.


A LAKÁSPIAC JELENE

Ahhoz, hogy véleményezhessük a jövőt, először a jelennel kell tisztában lennünk.

Mit tudunk eddig a magyar lakáspiacról?

  • Egyre inkább nyílik az árolló, egyre heterogénebb a piac.
  • Az árak országos átlagban az elmúlt négy évben szigorúan monoton emelkedtek.

A lakáspiac mögöttes pszichológiája

Mielőtt mélyebben megvizsgálnánk a jelenlegi lakáspiac helyzetét, érdemes végiggondolnunk a piac egészét mozgató emberi tényezőket. Hiszen alapvetően, mint minden közgazdaságtani területet, az ingatlanpiacot is az emberi viselkedés, a társadalom mechanizmusa határozza meg – eltekintve a gazdaságpolitikai beavatkozásoktól és a globális szintű változásoktól.

A mozgatórugók

Alapvetően két emberi tényező áll a lakáspiaci tranzakciók hátterében:

  1. Olyan élethelyzet változások, amik ingatlan adásvételek formájában oldódnak meg (költözés).
  2. Vagyongyarapítás céljából, anyagi javakat termelő befektetési eszközök cserélnek gazdát.

Soha nem ok nélkül jelenik meg a költözés igénye. Mindig valamilyen élethelyzetnek a megoldása áll az ilyen típusú adásvételek hátterében. Az ilyen jellegű tranzakciók sajátossága, hogy alapvetően tisztán pénzügyi megfontolással élve sok esetben irracionális döntések.

László felvázolt egy fiktív esetet. Tegyük fel, hogy egy fiatal párnak gyermeke születik. Hiába lenne egy varázsgömbünk, ami megmondaná, hogy három év múlva sokkal kedvezőbb lenne vásárolni. A kis család, ha megteheti, nem várja ki a három évet, hiszen az életkörülményeik változtatásával az elviselhető életminőség biztosításához a megoldás egy nagyobb lakásba költözés. De rengeteg hasonló példa felvázolható, kezdve az egyetemi tanulmányoktól, az idősek kisebb házba költözésén át, a sajnálatos válásokig.

Nem az a mérvadó kérdés az ilyen esetekben, hogy mikor érdemes vásárolni, hanem, hogy mi az a probléma, amit megoldanánk, ha vennénk vagy eladnánk egy lakást?

Ezzel szemben vagyongyarapítás céljából általában tisztán pénzügyi aspektus alapján szoktak dönteni az emberek. Értelemszerűen itt nyer értelmet igazán a mit, mikor és hol érdemes vásárolni kérdéskör. De félreértés ne essék, mindkét emberi tényező esetén alapvető korlátozó tényezők a financiális körülmények.

A lakhatás, mint fiziológiai szükséglet

Egy magyar ember átlagosan 4,3-szor költözik az élete során. Ennyi idő alatt az ember nem válik ingatlanguruvá, így a legtöbben laikusok vagyunk, amikor ingatlant veszünk vagy adunk el. Ennek ellenére szinte mindenkinek kivétel nélkül megvan a véleménye a lakáspiacról. De ezzel alapvetően nincs is semmi gond, hiszen a lakhatás egy alapvető fiziológiai szükséglet. Természetes, hogy mindenkit érint, és valamilyen formában érdekel – éppúgy ahogy az éhség, szomjúság, alvás, vagy akár a szex.

Akkor viszont már más a helyzet, hogyha esetleg információt szeretnénk gyűjteni az ingatlanpiacról. Ugyanis ekkor érdemes résen lennünk, hiszen az áradatban nehéz kiszűrni azokat az információkat, amikre valóban építhetünk. Péter szerint két tényező kapcsolódik ide:

  • Nagyon ritka az, hogy valaki tíz vagy még ennél is több éve folyamatosan foglalkozik a piaccal, úgy, hogy egyébként nem ez a szakmája. Például, aki az elmúlt pár évben fordított nagyobb figyelmet a piacra, az pont az óriási növekményt veszi észre.
  • Általában az emberek makró szinten beszélnek róla, annak ellenére, hogy csak mikró szinten tapasztalják, nézik a lakáspiacot. Sok esetben csak a saját lakás vásárlása, eladása az egyetlen fókuszpont – ez pedig ingatlanonként változik.
Péterrel egy kellemes tea mellett beszélgettünk - Fotó: Veréb Barbara
Péterrel egy kellemes tea mellett beszélgettünk – Fotó: Veréb Barbara

A lakáspiac motorja, a hitelezés

Ma Magyarországon körülbelül minden második lakást hitelre vesznek az emberek – és ahogy a lenti ábrán láthatjuk, a válság mélypontja után ez a tendencia növekszik. A felelőtlen hitelezésből nem is olyan rég már történt gazdasági katasztrófa, vajon más a helyzet most? Nincs a túlzott hitelezésnek veszélye?

László elmondta, hogy a hitelezés mindenképpen egy kockázatos dolog, de alapvetően nem feltétlenül a gazdasági környezet miatt. Egy átlagos lakáshitelt jelenleg 16,7 évre vesznek fel az emberek. Tehát 15-20 éves időtáv az, amire előre kell tervezni egy hitelfelvétel során. Ez rendkívül sok kockázatot hordoz magában. Ha belegondolunk, hogy mi történt az elmúlt 15 évben, nagyon sok olyan dolog van, amire nem is gondoltunk volna – és valószínűleg ugyanez lesz a helyzet a következő 15 évben is.

Viszont alapvetően a szabályozó rendszer feladata, hogy erre felhívja a figyelmet. Az MNB-nek és a vele partnerségben működő hitelintézeteknek nagy szerepe van, hogy ezt a fajta pénzpiaci biztonságot kialakítsa, ami közvetetten a lakáspiac biztonságát szolgálja – mondta László.

Van teljesen biztonságos hitel?

László folytatta: az MNB egyértelműen a biztonság irányába próbálja terelni mind a hitelezői, mind a hitelfelvevői oldalt. Hiszen a bedőlt hitelesek számának növekedése egy eladási hullámot generálhat, ami alapvetően senkinek sem jó. Jelenleg két irányból próbálják a hitelezés biztonságát növelni perszonális szinten:

  • A lehető leghosszabb kamatperiódusú konstrukciók ajánlása és támogatása.
  • Adósságfék szabályozások, a hitelfelvétel szigorítása.

Rendkívül sarkítva a helyzetet: jelenleg a 0,9%-os jegybanki alapkamat mellett két lehetőségünk van: felvehetünk hitelt cirka 2,5%-os, illetve 6,5%-os kamatlábbal. A különbség a két konstrukció között természetesen a kamatperiódus hosszában rejlik.

  • 2,5%-os kamatláb esetén, elképzelhető, hogy a hitel újraárazódik az aktuális piaci körülményeknek megfelelően. Ha pár év múlva már nem 0,9%, hanem 4-5% lesz a jegybanki alapkamat, akkor a törlesztőnk is legalább ennyivel fog emelkedni.
  • 6,5%-os kamatláb esetén viszont a hitelkörnyezet változása nincs hatással a hiteltörlesztőnkre. Ha 15 évre vettünk fel hitelt, 15 éves kamatperiódussal, akkor a futamidő végéig 6,5%-os kamatláb alapján kell törlesztenünk.

Az adósságfék szabályozások pedig korlátozó feltételeket jelentenek az adós és adóstárs jövedelme, az ingatlan értéke, az önerő, valamint az adott hitelkonstrukció alapján. Ezek a korlátozások a hitelezés egyéni kockázatát akarják minimalizálni, egészséges keretek között. A folyamatos gyarapodás természetes emberi motiváció, de soha nem lehet tudni, hogy mikor üt be a krach.

A budapesti ingatlantorta

Ahogy már korábban említettük, a magyar lakáspiac duplán kétsebességes. Az országban a nagyobb városok keresleti gócpontnak számítanak, míg a kisebb települések folyamatosan elnéptelenednek. Továbbá a fővárosi lakáspiac heterogenitása is egyre inkább szembetűnő, mind az árak, és természetesen mind a kereslet tekintetében.

Alapvetően két egymással összefüggő tényezőre bontható a fővárosi piac kettőssége:

  • Területi szakadás: a belvárosi kerületek lakásárai jóval magasabbak, ennek következtében a kereslet a kinntebbi kerületek felé tolódik.
  • Ár-szakadás: a dinamikus áremelkedés következtében a kereslet a legolcsóbb lakások irányába tolódik, a drágább lakások rovására.

Területi szakadás

A lakosság a külföldi befektetők térnyerése, valamint a lakásárakhoz képest mérsékelten növekvő bérek által egyre inkább kiszorul a belső kerületekbe. Épp ezért a felértékelődött belvárosi kerületek lakossága folyamatosan csökken, míg a külső kerületeké folyamatosan növekszik – hiszen a külső kerületekben találnak még megfizethető ingatlanokat a vevők. Így nyilvánvalóan a kereslet átrendeződése a külső kerületek drágulását vetíti előre.

Ezt már a számok is igazolják. Az ingatlan.com adatai alapján, a lenti ábrán megfigyelhetjük, hogy ahogy az egyes kerületek átlagos négyzetméter árai nőnek, közel úgy csökkennek a kerületekben található eladó ingatlanok iránti érdeklődések száma. A megemelkedett érdeklődés pedig a megnövekedett keresletet reprezentálja, ami természetesen az árak emelkedését vetíti előre.

A kerületi verseny győztesei?

Az árversenyt toronymagasan nyeri az V. kerület, letaszítva a 2013-as trónról a II. kerületet, ami egészen a hetedik helyig „zuhant”! Ki futott még nagyot a válság óta? A VI., VII., VIII. és kissé meglepő módon a X. kerület.

Érdemes azért a verseny kulisszái mögé is belesnünk! 🙂 A következő ábrán a budapesti lakások reálérték változását láthatjuk az idővel, kerületi bontásban, a 2006. januári árakra normalizálva. Azaz, ebben az időpontban minden egyes kerületnek az ára egy egység – tiszta fehér a skálán.

Budapesti lakások reálérték változása, kerületenként 2006 januárra normálva

De mit állapíthatunk meg? Jól láthatjuk, hogy a válság begyűrűzése érzékenyebben érintette a külső, mint a jobb fundamentumokkal rendelkező belső kerületeket. Hiszen egyes külső kerületekben akár 0,6-szorosára is csökkent az ingatlanok reálértéke, illetve a 2013-14-es mélypontról is jóval több idő kellett a 2006-os árszint eléréséhez. Ezzel szemben, a belső kerületekben a reálérték csökkenés mérsékeltebb volt, sőt, 2018-ban egyes helyeken a 2006-os érték közel kétszeresét is eléri az árszint.

Éppen ezért, mindenképp izgalmasnak ígérkezik a jövő. Vajon bírni fogják szusszal az árversenyt az elmúlt öt év legjobbjai, vagy az eddig inkább tartalék lángon égőké lesz a főszerep? Szakértőink véleménye és a számok alapján is egyre inkább az utóbbi a valószínű.

Befektetők a belvárosban

A prémium hozamok reményében egyre több befektető jelent meg a belvárosban, aminek ironikus eredményeképp mára már szinte csak a befektetők tudják megfizetni a belvárosi lakásárakat. László rámutatott, hogy a 2017-es adatok alapján a belső kerületekben majdnem minden harmadik lakást külföldi vásárolt meg – és vélhetően 2018-ben ez a tendencia tovább erősödött.

Péter szerint azonban a magas kereslet hozta magasabb árakkal egyetemben, maga a befektetői magatartás nem feltétlenül srófolja fel az árakat. Hiszen egy külföldi befektetőnek egyedül a számok számítanak: a lehető legjobb megtérülés, a lehető legbiztonságosabb környezetben. Épp ezért, sokkal jobban utánamegy a mateknak, egy átlag vevőhöz képest. Illetve sok esetben a készpénzes fizetés sokat számít a vevő számára kedvező alkupozíció kiharcolásához.

Továbbá a magas árak mellett van egy óriási pozitív hozadéka a befektetői térnyerésnek – folytatta Péter. Hiszen a rendkívül elöregedett ingatlanállomány kap egyfajta vérfrissítést azáltal, hogy a befektetők folyamatosan korszerűsítik a lakásokat. Illetve a tőkeerő, valamint a lehető legjobb kiadhatóság fűtötte motivációk által jóval kedvezőbbek a lehetőségek a teljes társasház korszerűsítésére, rendszeresen karbantartására.

A belvárosi befektetők által épül-szépül a város.

Péter hozzátette, hogy a mára már a lakóközösségekben meglehetősen negatív visszhangnak örvendő rövidtávú bérleti konstrukciókat lehet nagyon kulturáltan és mindenki számára kedvező feltételekkel is csinálni.

Ár-szakadás

A lakáspiaci tranzakciók gerince a fővárosban körülbelül 15-30 millió forint között van, illetve a legolcsóbb árkategória – amiért még lakást lehet venni – emelkedik a legdinamikusabban. László kifejtette:

  • Korábban, két-három éve még 10-15 millió forint között is tudtunk normális helyen, nagyjából normális lakást vásárolni. Ugyanebben az ársávban most semmit sem kapunk a fővárosban, ami azért konzervatív becsléssel is 30-60%-os drágulást jelent.
  • Pont emiatt, a volumen gerincének felső szintje (30 millió forint) fölött, nagyon nehéz is eladni lakásokat.

Tehát lényegében a legolcsóbb lakásokra rendkívül nagy a kereslet, gyakran akár még felfelé is licitálnak a vevők.

A minőség a padlót mossa?

László azonban hozzátette, hogy jó minőségű használt lakást, normális áron nagyon nehéz találni jelenleg az ingatlanpiacon. Az ingatlanok minősége nem feltétlenül tükrözi azt a mértékű áremelkedést, amin keresztülment a lakáspiac. A helyzet kialakulásához egyrészt a tranzakciók gerincének szűkülése, másrészt az egyre romló ingatlanállomány vezetett.

A panelek reneszánsza

A panelek éppen az ár-szakadás miatt, reneszánszukat élik a korábbi pejoratív visszhang keltette árdeficit miatt. Az óriási kereslet a panelekre egyértelműen az eladói oldalnak kedvez, mind az alkupozíció, mind a lakások kipörgését illetően.

De vajon alaptalan volt a pejoratív visszhang, vagy most örvend túl nagy hype-nak a panelpiac? A panelbomba ketyegését illetően Péter elmondta, hogy alapvetően a házgyári tervezés nagy biztonsági tényezővel zajlott. Vagyis a hivatalos 50 éves élettartam messze nem ekvivalens a tényleges totális fizikai amortizációval. Több diagnosztikai vizsgálat is megállapította, hogy általában a panel épületek szerkezetei még megfelelő állapotban vannak.

Péter hozzátette, hogy nagyon jó piaci helyzetben vannak most a panelek. Az óriási lakhatási keresletre rátesz egy lapáttal, hogy a befektetők is egyre szívesebben vásárolnak paneleket. Az ár mellett a könnyű felújíthatóság és a könnyű költségtervezés teszi attraktívvá ezeket a lakásokat.

Kis területi lakások kipörgése – avagy a hirdetés felrakása előtt két nappal már lefoglalózták

Péter csak megerősíteni tudta Lászlót: a piac nagy része csak ezeket a kisebb lakásokat engedheti meg magának. Egy példával élve: egy átlagember számára mindig sokkal nagyobb lesz egy kiváló állapotú Suzukira a valós kereslet, mint egy Mercedesre.

Sőt, a lakhatási kereslet mellett a befektetői kereslet is megemelkedett a kis lakások iránt – folytatta Péter. Mivel nagyobb a kereslet, ezért könnyebb belőle pénzt csinálni és sokkal likvidebb, és nem utolsó sorban kiadásra is sokkal praktikusabb.

A jó lakásnál tényleg van, hogy aznap kell dönteni – előfordul a piacon, hogy licitálnunk is kell.

Ingatlanlufi?

Jogosan merül fel a kérdés: túlfűtött a lakáspiac, túl nagy a hype?

Az a bizonyos ingatlanpiaci lufi - Illusztráció: Ingramm Pinn
Az a bizonyos ingatlanpiaci lufi – Illusztráció: Ingramm Pinn

Vajon reprezentálják az árak az értéket a lakáspiacon?

Warren Buffet szerint az ár, amit fizetsz, az érték, amit kapsz. Az ár tetszőleges, az érték fundamentális.

Péter szerint az árak reprezentálják az értéket, hiszen megtörténnek a piaci tranzakciók. Sőt, hozzátette, hogy tapasztalata szerint nem csak az ár, de az érték is valamilyen szinten tetszőleges. Hiszen bizonyos keretek között nem az érték, hanem a vevőnek a motivációja és helyzete fogja eldönteni az egészet. Péter példával is szemléltette a dolgot. Előfordult már, hogy egy kissé túlárazott lakást alku nélkül tudtak eladni. Egy fiatal lány volt a vevő, aki számára elsődleges szempont volt, hogy közel maradjon az édesanyjához, hogy gyermekáldás esetén kéznél legyen a segítség. Így a Péter által hirdetett lakásra esett a választásuk, két utcára az édesanyától.

László is hasonló véleményen van: addig nem beszélhetünk túlárazásról, amíg megveszik ezeken az árszinteken az ingatlanokat. Ez még 2018-ban is egy természetes élénkülésnek mondható. Bár nyilván az látható, hogy vég nélkül nem emelkedhetnek az árak a lakáspiacon. Egyre inkább kezdenek megmutatkozni azok a lélektani határok, ami fölött már eltűnik a keresletnek egy jó része. Budapesten ez a lélektani határ körülbelül 45 millió forint.

  • Ezen összeg felett eltűnik a kereslet háromnegyede.
  • Azonban a kínálatnak a fele ezen az ár fölött van.

De pusztán azért, mert drágák a lakások, a vevők nem nyújtózkodnak tovább, mint ameddig a takarójuk elér, vagy amennyit szívesen költenének ingatlanra. László továbbfejtette: lakáspiaci lufiról csak akkor tudnánk beszélni, amikor olyan túlárazott és a fundamentumok által nem indokolt értékekben cserélnek gazdát a lakások, amit a piaci kereslet nem támasztana alá.

Lászlóval sajnos csak telefonon tudtunk beszélgetni - Fotó: 24.hu
Lászlóval sajnos csak telefonon tudtunk beszélgetni – Fotó: 24.hu

Hibás árazási stratégiák

Péter hozzátette, hogy inkább az a lufi, ahogy a hirdetők az esetek jelentős részében felárazzák az ingatlant. A probléma az árazási stratégiát illetően pedig két forrásból ered:

  • Nincs valós és használható visszacsatolás a tranzakciókról, ezért a kínálati oldal teljes mértékben a hirdetési árakból informálódik.
  • Sok esetben a közvélemény, valamint az előszereteti érték következtében a hirdetési árak alapján meghatározott árhoz még hozzáadódik egy teljesen indokolatlan értéktöbblet – avagy a szomszéd fűje lehet zöldebb, de a lakása biztos nem. Ez hatványozottan igaz a belső kerületekben.

Ez egyfajta öngerjesztő folyamat, hiszen a következő hirdető már hasonlóan a hibás árazási stratégiával meghirdetett ingatlanok alapján fogja beárazni a saját lakását. Nyilván, a piac bizonyos keretek között korrigál és csak azok az ingatlanok kelnek el, amelyekért fizetnek, és valóban sok ingatlan éppen a túlárazás miatt beragad. De ez a fajta magatartás folyamatosan ingerelheti felfelé az árakat a természetes emelkedésen túl.

Péter azért elmondta, hogy sajnos az ingatlanosok is sárosak ebben. Hiszen sok esetben nem a minőségi munkán, hanem a megbízás-szerzésen van a hangsúly – sokszor inkább behoznak a közvetítők egy ingatlant magasabb áron, csak hogy meglegyen egy szerződés.

Újépítésű piac

László véleménye szerint nagy változást okozhat az idei évben elkezdődött és jövőre csúcsosodó lakásátadási hullám.

  • Egyrészt ezeknek a lakásoknak a jelentős részét befektetők vásárolják meg, éppen ezért ezeknek az ingatlanoknak a jelentős része a bérleti piacon fog megjelenni.
  • Másrészt az ingatlanállomány minősége is frissül, ami az eladó és beköltözhető használt lakások iránti keresletet enyhíti.

László kiemelte a fontosságát annak, hogy valamekkora kereslet mindig is volt, van és lesz újépítésű lakások iránt, a 2015-16-os évszázados mélypont pedig egy vízesés-szerű folyamatot indukált:

  1. Aki eleve új lakást akart vásárolni, az a használt lakás piacon kiválasztotta a legjobb minőségű vételeket.
  2. Az a vásárló, aki pont a legjobb használt lakásokat kereste volna, egyel lentebb csúszott, és már csak a normális állapotú lakásokat tudta megfizetni.
  3. És a sor folytatódik a büdzsé és a minőség csökkenésével.

Tehát az új lakások hiánya egyértelműen megdrágítja a használt lakásokat a piacon. Viszont színesíti a helyzetet a novemberi lakásáfa változás, hiszen lesznek olyan ingatlanok, amik 5%, és lesznek, amik 27%-os áfa-kulccsal fognak értékesíteni, ami természetesen az 5%-os javára egy árelőnyt jelent majd.

Bérleti piac

Jellemző magyar mentalitás, hogy mindenki saját lakást akar. A szemléletre sajnos jelenleg az is rásegít, hogy külföldön az átlag fizetés 30%-a, itthon pedig a 60%-a az átlagos bérleti díj – ami sok ember számára kezd megfizethetetlenné válni. De mi az, ami mérsékelheti a helyzetet?

  • Újépítésű lakások megjelenése a piacon.
  • A rövidtávú konstrukciók korlátozása (Airbnb).
  • A piaci szemlélet változása által garzonok iránti kereslet enyhülése.

László szerint a bérleti árak vélhetően már nem nagyon tudnak hova növekedni. Viszont arra sem lehet számítani, hogy drasztikusan csökkennének a bérleti díjak és újra 50-60 ezer forintért lehetne lakás bérelni a VI. és VII. kerületben, mint öt-hat évvel ezelőtt. Ezzel szemben egyfajta minőségi javulás várható a bérleti kínálatban, melynek egyik jelentős forrásai lesznek az újépítésű lakások. Ez pedig azt fogja eredményezni, hogy nem lehet majd akármit, akármilyen áron bérbe adni.

Péter szerint jelentős hatása volt a rövidtávú konstrukciók térnyerésének az árakra a bérleti piacon. Ahogy az Airbnb berobbant, nagyon sok lakás kikerült a hosszú távú bérleti piacról. Ezáltal keletkezett egy vákuum, ami óriási keresletet generált. A rohamosan megnövekedett kereslet pedig természetesen az árakat is feltornázta. Viszont vélhetően a rövidtávú konstrukciók korlátozása esetén egyes lakások visszakerülhetnek a hosszú távú bérleti piacra, ezáltal serkentve a kínálatot.

Péter hozzátette, hogy véleménye szerint a piaci szemlélet is változni fog. Valamilyen szinten természetes, de anyagilag nem feltétlenül indokolt elvárás van az emberekben, hogy a teljes lakást ekvivalensnek tekintik a privátszférával, ami egyértelműen az egy-két személyes garzonok irányába mutat. A szemléletmód változásával vélhetően a nagyobb, különnyíló hálószobás lakások felé tolódik az érdeklődés, amik az esetek túlnyomó részében anyagilag is kedvezőbb megoldások lehetnek társas bérlés esetén.

Felújítás

László szerint a lokáció alapvetően meghatározza az ingatlanok árát, és a minőség egyfajta korrekciós tényező. Hiszen egy ingatlanon belül a minőséget relatíve könnyen meg lehet változtatni, mind negatív, mind pozitív irányban. Bár sajnos az óriási szakmunkaerő hiány miatt mindig ott lóg Damoklész kardja az ember feje felett a felújítás során: találok-e embert, mennyiért találok, nem hagyja-e félbe a munkát egy jobb lehetőség reményében?

Az viszont már tisztán személyes preferencia, hogy ilyen körülmények között vállalja-e vagy sem az ember a felújítást. Természetesen mindenki szívesebben költözik olyan jó minőségű lakásba, amiben egyből megláthatja a leendő otthonát, de nyilván, az anyagi keret ezt könnyen felülírhatja.

  • Van, aki felújítandó lakást is hajlandó vásárolni és saját maga kezd bele a felújításba. Ilyenkor vagy vannak rá emberei, vagy nincs arra pénze, hogy kifizesse a minőségi prémiumot, és ezt a költséget inkább a későbbiekben tervezi be.
  • Van, aki csak felújított lakásokkal szemezik. Ilyenkor a lakások árába beépülhet a felújítással keletkező minőségi többlet.

Felújítás, majd eladás

Bár az utóbbi kijelentéssel érdemes óvatosan bánni, hiszen egy ingatlan felújítása, majd eladása egy elég masszív optimalizációs feladat. A célfüggvény egyértelműen a költségek minimalizálása a haszon maximalizálása mellett. A haszonnak azonban két része van: a szín tiszta anyagi haszon (a pénz, amit esetleg nyerhetünk a felújítással), illetve az alternatív haszon (az időnek a csökkenése, amit a hirdetés elkészítése és az adásvétel között a lakás eladására fordítunk – azaz az eladhatóság növekedése).

Péter már több, mint tíz éve foglalkozik ingatlanokkal - Fotó: Veréb Barbara
Péter már több, mint tíz éve foglalkozik ingatlanokkal – Fotó: Veréb Barbara

Péter hozzátette, hogy valamilyen szinten sajnos ebben az esetben is lakásonként egyedi az egész szituáció. Sokszor egy pakolás és egy tisztasági festés is elég lehet – szimplán azért, hogy jobban látható legyen az ingatlan. De ettől még nem fog feltétlenül többet érni, csak sokkal több ember fogja meglátni benne azt, amit tud. Azonban ökölszabályként elmondható – folytatta Péter -, hogy egy ingatlan akkor adható el, ha teljesen pozitív értelemben, de a lehető legkommerszebb (például semleges színek használata, extravagáns megoldások kerülése).


A LAKÁSPIAC JÖVŐJE

A változások ideje

Szemléletmód változás

Péter szerint, ahogy a fiatalabb generáció egyre közelebb kerül a kérdéskörhöz, az ingatlan tulajdonláshoz kapcsolódó mentalitás is egyre jobban meg fog változni. A változás gyökere abban rejlik, hogy már a köztudatban is egyre inkább kezdenek egy eszközként, nem pedig egy forrásként tekinteni az ingatlanra az emberek.

Ez három dolgot vetíthet előre:

  • Az ingatlan tulajdonlás már nem feltétlenül lesz egy státuszszimbólum, egy elérendő mérföldkő az ember életében. Sokkal inkább egy pénzügyi eszközként, egy befektetésként fognak tekinteni rá.
  • Egyre kevésbé fogják érezni röghöz kötésnek a tulajdonlást. Egyre inkább terjed a trend, miszerint egy saját lakást inkább bérbe adnak – főleg, ha jó fundamentumokkal rendelkezik – és bérelnek magunknak lakhatásra ott, ahol éppen az életük megköveteli.
  • Ehhez kapcsolódóan az emberek sokkal rugalmasabb dolognak fogják tekinteni az ingatlant. Hiszen korábban az ingatlan egy rendkívül non-likvid befektetésként volt a köztudatban. Ami ma már egyáltalán nincs így – épeszű keretek között pár hónap alatt lehet belőle pénzt csinálni.

Ingatlanosok, mi lesz veletek?

Az ingatlanközvetítők tevékenységét tekintve nincsenek jelentősebb szabályozások, elég vadnyugatiasan működünk – mondta Péter. Itthon még nem alakult ki az a kultúra, hogy az ingatlanos egy bizalmi szakma legyen, annak ellenére, hogy az emberek többségének a legnagyobb vagyontárgya kerül terítékre.

Péter először befektetőként dolgozott együtt ingatlanosokkal, majd később ő maga is elkezdte a szakmát – így mindkét oldalról van rálátása a helyzetre. Szerinte az ingatlanközvetítésben egyre nagyobb szerepet fog kapni az emberi tényező, míg a technológiák implementálása a digitális transzformáció térnyerésével csak másodlagos. Hiszen a technológiával hatékonyabbak, összeszedettebbek lehetnek az ingatlanosok, amikkel magát a szolgáltatásukat fejleszthetik, színesíthetik. Viszont mindhiába, ha a megfelelő kiszolgáláshoz elengedhetetlen emberi tényező hiányzik.

Illetve remélhetőleg az ingatlanosok mentalitása is változni fog. A minőség, megbízhatóság, precizitás alapok fejlesztésén túl fontos lenne, hogy valóban az ügyfél érdekei legyenek képviselve – erről már mi is írtunk korábban.

Az én dolgom az, hogy ellássam az ügyfelet a döntéshez szükséges információkkal, és ő ezáltal tudjon egy magabiztos, jó döntést hozni – mondta Péter.

Hiszen nem az a jó megoldás, hogy ha az ügyfél akar venni valamit, ami rossz vételnek számít, akkor az ingatlanos bólogat. Bár ehhez nyilván alapkövetelmény, hogy jobban kell érteni a piac működését az ügyfélnél.

És hogyan válasszunk ezek alapján ingatlanost? Péter szerint elsődleges szempont a referencia, vagyis az, hogy ajánlások alapján dolgozzunk vele. Majd ezt követően ellenőrizzük le a szakmai kompetenciáit, akár online, akár egy személyes beszélgetés alkalmával.

A határ a csillagos ég?

László és Péter szerint is az áremelkedés lesz az irányadó trend 2019-ben, habár a növekedés üteme folyamatosan csökkenni fog. De mik a drágulás korlátai?

  • Felülről a 10-20%-os áremelkedés, ami egyrészt köszönhető a mélypont utána feléledésnek, valamint a különböző serkentő körülményeknek.
  • Alulról pedig a 3% körüli infláció jelent támaszt, ami egy természetes reálértékbeli növekedést reprezentál.

Gazdasági körülmények

Természetesen a lakáspiac élénkülése a gazdaság egészével is szoros összefüggésben van. A legutóbbi GDP adat is több, mint 5%-os növekedést mutatott, ami az elmúlt évek legjobb eredményét jelenti. László azonban hozzátette, hogy ezek a pozitív rekordok jó hírnek számítanak, viszont minél nagyobb gazdasági rekordot érünk el a növekedésben, annál inkább nő az esélye, hogy innentől már csak lefelé vezet az út. Tehát a növekedés fenntarthatóságát semmi sem garantálja.

László szerint viszont egyelőre nincsenek arra utaló biztos jelek, hogy alapvetően változna meg a gazdasági környezet. De azért kérdés, hogy a következő három-négy évben mennyire fenntartható ez a teljesítmény. Éppen ezért érdemes egyre körültekintőbbnek lenni annak, aki lakás eladást, vagy vásárlást tervez az elkövetkező három-négy évben.

Mikor kell vásárolni?

„Most, hogy lassan nyolc éve nézzük a feleségemmel, hogy mennek fel az ingatlanárak, rájöttünk, hogy kéne már venni valamit” – idézte Péter egyik kedves ismerősét, majd hozzátette: utólag mindig okos az ember. De valójában az, hogy mikor jó vásárolni, az egyedül annak számít, aki befektetési eszközként vásárol ingatlant. Ahogy korábban már említettük, lakhatási célú vásárlás esetén az anyagi lehetőségek meglétével, az adott élethelyzet megoldása a fő mozgatóerő, nem pedig a mit, mikor és hol érdemes vásárolni kérdéskör.

Ray Brown már akkor is tudta, hogy mi jár sokunk fejében!
Ray Brown már akkor is tudta, hogy mi jár sokunk fejében! 😒😅

Jelenleg nem lehet számítani arra, hogy bármilyen ok körvonalazódna belátható időn belül, ami a lakásárak csökkenésével járna együtt. László szerint egész egyszerűen fel kell tenni a kérdést:

Ha holnaputántól elkezdenének csökkenni a lakásárak, akkor vásárolnánk-e? Nyilván nem, mert várnánk még néhány évet, amíg padlót fognak az árak.

Bár természetesen az idő egy ilyen emelkedő ciklus idején mindig a vásárlók ellen dolgozik. De fontos, hogy amint megvettük a lakást, már mi is a trendekkel mozgunk! Közeli példa erre a 2015-16 körül pórul járt eladók, akik úgy gondolták, hogy a csúcson vannak a lakásárak és gyorsan eladtak. Két probléma adódott:

  • Rosszul mérték fel a körülményeket és nem vették figyelembe, hogy minden megdrágult, így nem tudtak olyan lakást venni, amibe szívesen továbbköltöztek volna.
  • Minél tovább vártak – vagy még várnak – az adott értékesítésből befolyó pénz egyre inkább elértéktelenedett a piacon.

Épp ezért, ha eladásból akarunk ingatlanvásárlást finanszírozni, a legnagyobb hiba, amit elkövethetünk a jelenlegi dráguló környezetben, hogy nem zárjuk le a lehető leggyorsabban az ügyletet. Hiszen vagyont vesztünk azáltal, hogy kimaradunk a trendekkel való együttmozgásból. Nyilván, ha csökkenek a lakásárak, akkor is együtt mozgunk a trendekkel, hiszen a mi lakásunk értéke is csökken a többi lakáséval együtt, de ez már lényegesen kisebb kockázatot jelent.

A lyukas esernyő – a mi szerény véleményünk

Szeretnénk a saját gondolatainkat is tolmácsolni a lakáspiac jövőjét tekintve. Nem gondolnánk fairnek, ha azokat a tényezőket, amiket esetleg az interjúk során nem érintettünk, nem is említenénk meg. Hiszen lyukas esernyőt csak nem adhatunk útravalónak! 🙂

A buborék elméletek

Vigvári András megfogalmazását kifejtve:

  • Mi az a gazdasági buborék? Gazdasági buborékról akkor beszélhetünk, ha egy jószágnak az árnövekedése elszakad az értékét meghatározó fundamentális tényezőktől.
  • Mitől alakulhat ki egy ilyen buborék? A buborék általában az adott jószág keresletét kiváltó átmeneti hatás eredményeként alakul ki: várakozások, spekulációk, alternatív befektetések átmeneti hiánya.
  • Mit jelent a buborék kipukkanása? A kipukkanás azt jelenti, hogy az adott jószág ára a kiinduló árfolyam alá zuhan.
  • Mi az a jószág? Jószág alatt értünk a közgazdaságtanban minden olyan dolgot, amely – közvetve vagy közvetlenül – emberi szükségletek kielégítésére alkalmas.

Most mennyit fizetnénk egy tulipánért? Mi az a fundamentális érték, ami reprezentálja azt, amit fizetnünk kell érte?

Volt, hogy egy darab tulipán hagymáért többet fizettek, mint egy mesterember tíz éves fizetése.

A tulipánmánia talán a leggyakrabban emlegetett gazdasági buborék a múltból. De volt vasútépítési mánia, a híres dotcom buborék, vagy akár a tavaly januári kriptovaluta durranás, és természetesen előfordult már ilyen az ingatlanpiacon is – de azért fontos látnunk, hogy a 2008-ban kirobbant válság messze nem tisztán lakáspiaci buborék volt! Viszont a történelemben tapasztalt buborékok alapvetően megcáfolják, miszerint a tranzakciók megléte kizárja a piac túlfűtöttségét. Attól, mert volt, aki megvette azt a bizonyos tulipánt, még nem a valós értékén vette meg, hanem annak sokszorosán.

Véleményünk szerint érdemes résen lenni. Mind az ingatlanpiaci várakozások és spekulációk megnövekedése, mind az alternatív befektetések hiánya jelen volt az elmúlt időszakban a piacon. Sőt, már a számok is igazolják a piac túlfűtöttségét egyes területeken – az MNB legutóbbi lakáspiaci jelentése is felhívja a figyelmet Budapest belkerületeinek helyzetére.

Mi az, ami fújja a lufit?

Véleményünk szerint két tényező fújja azt a bizonyos lufit:

  1. Hibás árazási stratégiák – ezt korábban már kifejtettük.
  2. A rövidtávú bérleti konstrukciók, avagy az Airbnb-zés.

Ha belegondolunk, óriási anomália a piacon az, hogy egy adott lakást 6-7%-os hozamokkal és akár ennek a többszöröséért is egyaránt bérbe lehet adni. Hiába, hogy ez a bérleti piac, óriási hatása van a tranzakciós piacra is! Miért?

Egy ingatlan értékét háromféleképp lehet meghatározni:

  1. Kiszámíthatjuk az ingatlan újra-előállítási költségét, majd ezt korrigálhatjuk az állapotának megfelelően – költségalapú módszer. Azaz, vajon mennyi lenne újra felépíteni az ingatlant?
  2. Kiszámíthatjuk az értéket a közelmúltban értékesített, hasonló paraméterű ingatlanok tranzakciós árai alapján – piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. Azaz, vajon mennyiért adtak el egy hete egy hasonló ingatlant, mint az enyém?
  3. Kiszámíthatjuk az értéket az ingatlan jövőbeni tiszta jövedelmeinek alapján – hozamszámításon alapuló értékelési módszer. Azaz, vajon mennyiért lehetne kiadni az ingatlant, és ez alapján mekkora lenne a megtérülés?
Akkor mi a probléma?

Hivatalosan a kérdéses ingatlan értékét a három módszer megfelelő súlyozásával kell megkapnunk, ahol a súlyozást a módszerek használhatósága és az aktuális piaci környezet határozza meg. Akkor mi a probléma?

  1. A költségalapú módszer lakóingatlanok (legfőképp lakások) esetén nagyon nehezen alkalmazható, egyrészt az újra-előállítási költség kiszámításának nehézségei, másrészt az avulás megállapításának bizonytalanságai miatt.
  2. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer egyfajta torzulata jelenik meg a gyakorlatban a piacon azáltal, hogy a kínálati oldal szinte teljes mértékben a hirdetési árakból informálódik.
  3. A hozamszámításon alapuló értékelési módszer esetén, pedig felmerül a kérdés az ingatlan használati módjáról. Kézenfekvő az ingatlan kiadása, na de melyik piacon? Hosszú, vagy rövidtáv? A hozamokat tekintve messze nem mindegy.

Alapvetően a problémát a tetejéről közelítettük meg, nem az aljáról. Az a kisebb gond, hogy nehézkes kiszámolgatni egy ingatlan értékét. A kutya ott van elásva, hogyha feltételezzük, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

Airbnb kérdés

De vajon ez a fajta hozam-feszültség fenntartható, és a tranzakciós piac nem korrigál? Két lehetőség adódik: a rövidtávú kiadásra alkalmatlan ingatlanok ára csökken, vagy a rövidtávú kiadásra alkalmas ingatlanok ára növekszik. Úgy tűnik az elmúlt időszakban a második történt meg. És mi a lufi az egészben? Az, hogy a rövidtávú bérleti konstrukciók messze nem állnak olyan stabil lábakon, hogy a hozamnövekedéssel járó árkorrekciónak alapot nyújthassanak.

Durranás?

De vajon lesz durranás, és ha igen mekkora lesz? Ez kiszámíthatatlan. Viszont fontos lenne még idejében, de a lehető legfinomabban kontrollálni a rövidtávú konstrukciókat. Ha nem történik érvágás ezen a téren, akkor vélhetően durranás se lesz. Bár annak igazán hangyányi az esélye, hogy az öt-hat éves viszonyokat megidézve, ismét 18 millióért kaphassunk 50 négyzetméteres lakást a parlamenttől kevesebb, mint tíz perc sétára. Ha durran is az a buborék, akkor valószínűleg egy időre a fundamentumok alá süllyedhet egy cseppet az árszint, majd ismét beáll a fundamentumok körüli szintre.

A lakáspiacon túl

Ahogy már említettük, a lakáspiac a gazdaság egy releváns része. De bármilyen jellegű változás kölcsönösen hat: azaz a romló gazdasági teljesítmény, a lakáspiacra is szükségszerűen begyűrűzik. A lehetséges gazdasági hatásokkal szinte lehetetlen számolni, de érdemes nyitott szemmel járnunk!

Itthon

Az alapvető gazdasági stabilitást leszámítva, a hazai helyzetet tekintve a közeljövő főbb kérdéskörei a következők:

  • Mi lesz az állami támogatásokkal? A CSOK jövője, a lakásáfa következményei, illetve a lakástakarék jövőbeni alternatívái, esetleges bérlakás program elindítása.
  • Vajon meddig lesz ilyen alacsony a jegybanki alapkamat?
  • Mikor és mi fog megoldást nyújtani az egyre égetőbb szakmunkaerő hiányra?
  • Lesz bármiféle szabályozás a rövidtávú bérleti konstrukciókat illetően?
  • EU-s pénzek és projektek csökkenése?

Külföld

Fontos kihangsúlyozni, hogy Magyarország gazdasága alapvetően trendkövető – azaz törvényszerűen bármilyen globális gazdasági változás idővel begyűrűzik hazánkba is. Milyen globális veszélyek vannak most a levegőben? USA instabilitása, orosz térnyerés, Kína kidurranása, német recesszió, magas olasz államadósság, Brexit és még sorolhatnánk.

De ezekkel mit kell kezdenünk? Semmit. Olvassuk át legalább hetente egyszer a fontosabb gazdasági híreket. A lecke csupán annyi, hogyha már nagy valószínűséggel be fog ütni a krach, akkor sokkal jobban fontoljunk meg bármilyen jellegű ingatlanpiaci műveletet. A lényeg, hogy tájékozódjunk, de ne várjuk minden másnap az apokalipszist, mert ezzel csak a saját proaktivitásunkat romboljuk teljesen feleslegesen.

Tuti tippek a szakértőktől

László tippjei

A statisztikák szerint, a tranzakciók során 10 emberből 9 tovább is költözik ingatlanba – tehát vélhetőleg az eladók és vásárlók csoportja ugyanaz. Tehát aki elad, az nagy valószínűséggel vesz is belőle valamit.

Vásárlás saját célra

Egyrészt, fel kell mérni, hogy mi az az ok, amit miatt venni szeretnénk! Másrészt, a legjobb ár-érték arányú lokációt illetően:

  • 2019 még dominánsabban a peremkerületek lakásairól szólhat majd, hiszen ott találhatóak még normális áron eladó ingatlanok.
  • Olyan helyen érdemes vásárolni, ami megközelíthetőség, infrastruktúra és tömegközlekedés szempontjából prémium lokációnak számít. Ez lehet, hogy két-három megtekintés alkalmával nem adja magát, de a mindennapok során nagy könnyebbséget tud okozni.

Vásárlás befektetési célra

Ebben az esetben a lokáció az elsődleges!

  1. Ebből a szempontból a belvárosi lakások mindig jól kiadhatóak, illetve mindig értéket fognak képviselni az ingatlanpiacon.
  2. Ha értéknövekedésre spekulálunk, illetve a pénztárcánk is szűkebb, akkor a külterületek ajánlottak, de még a Budapest táblán belül. Vélhetően ezeknek az ingatlanoknak az ára fog 2019-ben a legnagyobb arányban emelkedni. Hiszen 100 ezer forintos drágulás 350-400 ezer forintos árra vetítve százalékosan jobb, mint ugyanekkora drágulás egy 1 millió forintos belvárosi négyzetméter árra nézve.
  3. További lehetőséget hordoz magában a vidéki nagyvárosok lakáspiaca. 10-15 millió forintos megtakarítás már szép összegnek mondható, a fővárosban viszont ebből semmit sem lehet venni. Azonban a vidéki nagyvárosokban ebből már szép lakáshoz juthatunk, és ezek értéke, illetve bérbeadhatósága a gazdasági beruházásoknak köszönhetően folyamatosan emelkedhet.

Péter tippjei

Péter szerint a legfontosabb, hogy tájékozódjunk körültekintően a piacon! Hiszen egyre többet számít, hogy honnan hallunk valamilyen információt. Szakemberek esetén egészen nyugodtan kérdezzünk meg többet, majd hasonlítsuk össze az elhangzottakat, illetve fontos, hogy támaszkodjunk az emberi tényezőre.

Péter hozzátette, jó dolog a statisztika, de amikor bármilyen lakástranzakcióba keveredünk, akkor jó eséllyel távol lesz bármilyen piaci elemzéstől – minden egyes adásvétel a maga módján egyedi. Épp ezért fontos a felkészültség és a meggondoltság, hiszen egy döntésben egy átlagautó ára is lehet akár a különbség.

Ezúton is hálásan köszönjük Balogh Lászlónak és Jóna Péternek az interjút, illetve Veréb Barbarának a fotókat!

CIKK LETÖLTÉSE

 

Facebook hozzászólások
Közösségi megosztás

2 Replies to “Lakáspiaci előrejelzés 2019

Vélemény, hozzászólás?