A podcast vázlatos kivonatát az alábbiakban olvashatjátok:
Lakásvásárlás Hitelből
Beszélgetés Bihari Zsolt hitelügyintézővel, aki 14 éve foglalkozik pénzügyi termékek értékesítésével. Pályája során kisebb nagyobb ingatlanos cégeknél is dolgozott, ma már lakossági jelzáloghitelekkel foglalkozik egy független cégnél. (tevékenységi körébe tartoznak többek között az állami támogatások, illetve vissza nem térítendő hitelek is). A független cég előnye, hogy egyik pénzintézet irányába sem köteleződnek el, a piaci lehetőségek tömkelegéből tudják az ügyfél számára a legkedvezőbb konstrukciót összeállítani.
V.T.: Mai témánk azon lakásvásárlókról szól, akik életük első ingatlanának megvétele előtt állnak.
(pl.: van egy fiatal pár az első közös otthonukat szeretnék megvásárolni. Hogyan vágjanak bele? Mik azok a kritériumok, amiknek meg kell felelniük a hitel vagy az állami támogatások kapcsán?)
B.Zs.: Az ingatlan vásárlásának első nagy feltétele, hogy megfelelő önerővel kell rendelkezniük. A jogszabály szerint a megvásárolni kívánt ingatlan értékét maximum 80% -ig terheljük meg jelzáloghitellel (pl.: van egy 20 millió Ft értékű ingatlan, arra 16 millió Ft jelzáloghitel bejegyzésére van lehetőség) A példa esetében 4 millió Ft önerőre van szükség. Amennyiben a fiatal párnak nincs meg a megfelelő összegű önereje, úgy két lehetőségük van annak előteremtésére:
- ha a későbbiekben gyermekvállalásban gondolkodnak, úgy lehetőségük van a ma igen népszerű babaváró – szabad felhasználású – hitellel élni, mely hitel összegének 75 % -a felhasználható önerőként.
- amennyiben nem szeretnének ilyen módon elköteleződni bevonhatják a családtagjaink ingatlanjait a hitel fedezeteként
A jelenlegi vírushelyzet miatt van olyan bank, ami a megszokott 10% önerő helyett már 20 % – 30% -ot kér. A jogszabály keretet ad a kereskedelmi bankoknak, de azoknak van egy belső szabályzata, mely meghatározza, hogy ezt a keretet hogyan használja fel. Valóban előfordul manapság, hogy a 80% -os finanszírozás 70% -ra csökken.
Továbbá szükségük van adózott hivatalos jövedelemre. A legegyszerűbb eset, ha a bankszámlánkra érkezik a bevételünk munkabér átutalásként, melyet 3 hónapos bankszámlakivonattal igazolhatunk a bank felé, külföldön keresők esetében 6 hónapra visszamenőleg kérhetnek bankszámla kivonatot. Vállalkozók tekintetében nullás igazolás és NAV jövedelem igazolás szükséges a hitel felvételéhez. KATA-s vállalkozóknak lezárt üzleti évről kell igazolást biztosítani.
Az igazolt jövedelem feléig terhelhetik a bankok az ügyfeleket törlesztőrész szempontjából, tehát minél magasabb a havi igazolt jövedelem annál nagyobb összegű hitel felvételére van lehetőségük. Fontos szem előtt tartaniuk az esetleges jövőbeni bevétel változásaikat a kamatperiódus időintervalluma kapcsán. (Kamatperiódus az a tényezője a hitelnek, ami a törlesztő rész változását jelenti. 10 éves kamatperiódus esetén 10 évenként változhat a fizetendő kamat és így a kirótt törlesztő rész is.)
Ne legyenek a hitelfelvétel előtt állók BAR listán szereplők, KHR negatív státuszúak.
KHR az a rendszer, ahol a bank látja az illető mindennemű pénzügyi tulajdonságát. (folyószámla, hitelkártya, diák hitel, egyéb hitelek), ha van az ügyfélnek olyan tartozása, amely meghaladja a minimálbér összegét és ezzel három hónapot meghaladóan tartozik, úgy BAR listára kerül. A tartozás rendezéséig aktív BAR listásnak számít, mely esetben nincs lehetőség hitelt igénybe venni.
V.T.: Visszatérve a példa esetre, ha a párból az egyik félnek jól fizető állása van, de a másik munkakeresési támogatásban (régebben munkanélküli segély) részesül élhetnek-e hitelfelvétel lehetőségével?
B. Zs.: Igen, természetesen nincs akadálya.
V.T.: Milyen többlet feltételeknek kell megfelelni, ha CSOK-os hitelt vagy vissza nem térítendő állami támogatást szeretne felvenni a pár?
B. Zs.: Ebben az esetben valóban vannak többlet követelmények, így:
- nem lehet adótartozása az illetőnek
- TB igazolást kell beszereznie
- nem lehet büntetett előéletű
Ezen három alapfeltételből a büntetlen előéletet és az adótartozást már nem szükséges az ügyfélnek leigazolni. (A hitel felvételekor nyilatkozattétel formájában történik, ezt követően ellenőrzi a bank a tényeket – a valótlan állítás negatív jogi következményeket von maga után – az állami támogatások szigorúbb ellenőrzés alá esnek, mint az általános kereskedelmi forgalomban lévő hitelek). A társadalombiztosítási jogviszony ügyfél általi igazolása még szükséges (a vírushelyzet miatt online igényelhető, lefutási ideje megközelítőleg másfél hét).
V.T.: Hatással van-e a koronavírus helyzet a hitelekre, a hitelfelvételre?
B.Zs.: Már a vírus megjelenése előtt megtorpanni látszott az ingatlanpiac. Lecsökkent a vevők száma. ennek következtében az eladó ingatlanok felhalmozódtak, ami az ingatlanok értékcsökkenésével járt. Kevesebb az ingatlan, kevesebb az adásvétel, kevesebb a hiteligénylés, ami azt eredményezi, hogy a bankok kapacitása nő. A hitel felvételének ügyintézése szempontjából nincs jelentős változás. Az értékbecslő munkáját befolyásolja ugyan (személyes találkozással vagy fotók alapján igyekeznek felbecsülni az adott ingatlant), de jelentős változás a járvány ideje alatt sem történt. Az ügyvédek Skype hitelesítéssel dolgozhatnak (mellyel elkerülhetőek a személyes találkozások). Ezzel szemben az adásvételi szerződés közjegyzői hitelesítése nem tekinthet el a személyes megjelenéstől. Kijelenthetjük, hogy a hitelek piacára nincs jelentős hatással a kialakult helyzet.
Meg kell említeni azonban, hogy vannak olyan foglalkozások melyeket a bankok kockázatosnak tekintenek jelen helyzetben. Példának okáért a vendéglátásban dolgozók vagy egyes vállalkozók nehezebben vagy egyáltalán nem kapnak hitelt.
V.T.: Van-e arra lehetőség, hogy a hitelügylet minden egyes tényezőjét az adásvételi szerződéskötést megelőzően elő tudjunk bíráltatni, hogy akár a fenti példa esetén az ügyfelet ne érje kár az adásvételi szerződés megkötését követően?
B.Zs.: Természetesen van rá lehetőség. A hitelt teljes mértékben elő lehet készíteni egy ún. vételi szándéknyilatkozat felhasználásával, mely mögött általában a vételi ár 1% tartalmazó letét van.
(így teljes mértékben ki tudjuk zárni a kockázati tényezőket a tényleges vételi szerződés megkötése előtt). Jellemzően szoktak ezzel élni a hitelt felvenni szándékozók. Megvan a lehetőség kizárólag az ingatlan előzetes felbecslésére, de megvan arra is, hogy csak a személyes feltételeket vizsgálják és természetesen arra is, hogy a kettőt együttesen ellenőrizzék.
Dr. V.T.: Minden banknál van erre lehetőség?
B.Zs.: Ebből a szempontból kétféle csoportba oszthatjuk a bankokat. A nagyobb csoport ún. e-mail-es állásfoglalást tud adni, hogy a beadott adatok alapján az adott hitel összegre hitelképes-e az illető. Ez semmilyen további kötelezettséggel nem jár.
A kisebb csoport 2-3 olyan bankot foglal magába, akiknek ma Magyarországon lehetőségében áll hitelígérvény kiállítani az ügyfél részére. Ezzel maradéktalanul meg lehet győzni az eladót az adott ügyfél hitelképességéről. A hitelígérvény 3-6 hónapon keresztül érvényes, ez idő alatt nem vizsgálják felül. Ezzel indulni az adásvétel kapcsán lehetővé teszi, hogy töredékére csökkentsük a szerződéskötést követő hitelügyintézési időt.
V.T.: Mennyi időt vesz igénybe az előzetes hitelbírálat?
B.Zs.: Megközelítőleg tudok erre válaszolni:
- az értékbecslés egy hét attól függően, hogy az értékbecslőhöz mikor jut el az ügy, illetve, hogy az eladó mikor tudja őt fogadni, vagy az értékbecslő által bekért képeket milyen határidővel küldi meg az eladó
- a személyes feltételek esetében az e-mail-es állásfoglalás akár egy délután alatt is elkészülhet, ha az ügyfél szolgálni tud minden szükséges adattal
- a hitelígérvény kiállítása két három hétig is eltarthat
V.T.: Eladók általában türelmesek az előbírálat elkészülését illetően?
B.Zs.: Azt gondolom, hogy abszolút. Azok az eladók, akik egyébként sem rekesztik ki a hiteles vásárlókat tisztában vannak a hitelfelvétellel járó átfutási idővel.
V.T.: Ha már az eladóknál tartunk mennyire gyakori az, hogy az eladóknak vissza kell fizetni a foglaló összegét abban az esetben, ha valamilyen oknál fogva vevők nem kapnak hitelt?
Az a tapasztalatom, hogy nem nagyon van ilyen. Ha az eladó szemszögéből vizsgáljuk a dolgokat az adásvételi szerződés kapcsán akár 1-1,5 hónapra is kieshet az ingatlan az ingatlan piacról így a tulajdonos elég nagy kárt szenved, tehát nem reális hogy visszajár a foglaló.
V.T.: Ügyvédként egyet értek ezzel. Tegyük fel, hogy van egy 20 millió Ft-os ingatlan, melynek a vevőit egy ingatlanos hozta 4 % -os jutalékért, ami ebben az esetben 800.000,- Ft. Aláírásakor vevők átadják a 10 % -ot, azaz 2 millió Ft-ot foglaló jogcímen, melyből az eladó kifizeti az ingatlan értékesítőnek a jutalékot. A földhivatalban érkeztetésre kerül a szerződés, elindul a folyamat. Az ingatlanértékesítő és az eladó közötti szerződés, valamint eladó és vevők közötti szerződés egymáshoz nem kapcsolódik. Ebben az esetben, ha eladónak vissza kellene adni a teljes foglaló összegét, úgy ő az értékesítői jutalék összegével károsulna és még az ingatlanja sem került eladásra. Ilyen esetben abszolút méltánytalan lenne elvárni eladótól a teljes foglaló visszatérítését.
Köztes megoldásként azt szoktam javasolni az ügyfeleimnek, hogy a szerződésben visszajáró tételként a közvetítői díjjal csökkentett összeg jelenjen meg. Amennyiben közvetítőtől mentes az ügylet, úgy megközelítőleg két hónapnyi reális bérleti díjnak megfelelő összeg maradhasson eladói oldalon.
Személyes tapasztalatom, hogy gyakran nem a személyes feltételek, hanem az ingatlan az, ami meggátolja vevőket a hitelfelvételben, mert az nem felel meg fedezeti ingatlannak. Milyen követelményeknek kell megfelelni ma a piacon a fedezeti ingatlannak?
B.Zs.: Az első nagyon fontos szempont, hogy az ingatlan besorolása milyen. Függ attól, hogy hol helyezkedik el adott ingatlan. (pl.: külterület, belterület, zártkert) vagy, hogy milyen közüzemek vannak az adott ingatlanra bekötve. Ma már lazábban veszik ezt a bankok, már nem kizárt zártkerti ingatlanra vagy nyaralóra hitelt felvenni.
Hasonlóan fontos, hogy a tulajdoni lapon, térkép másolaton szereplő adatok megegyezzenek a valósággal. Személyes tapasztalatom, hogy Magyarországon nagyon rossz a helyzet e tekintetben.
(pl.: jogilag tisztázatlan beépített tetőterek, sarok telkek földhivatali szempontból rosszul címzett bejáratai)
Mindig javaslom az ingatlannak jogi körbejárását is, a tulajdoni lap és a térkép másolat ellenőrzését, mert ezeken a dokumentumokon az ingatlan lényegében jogilag levetkőzik. Az interneten lekérhető mind a tulajdoni lap, mind térképmásolat is. (tulajdoni lapot 1000,- Ft-ért térképmásolatot 2.250,- Ft-ért kérhetünk le.)
Ma már a bankok meg tudnak hitelezni egy könnyűszerkezetes házat, egy vegyes falazatú házat, de egy mobil házzal nem tudnak mit kezdeni. A legegyszerűbb egy műszaki leírást kérni szakértőtől és ezt benyújtani a bank felé.
V.T.: Régen az volt az általános, hogy vályogházat nem finanszírozták meg a bankok, most mi a helyzet ilyen esetben?
Hasonlóan, mint annak idején most sem jó a helyzet. Van néhány bank, ami vállalja a hitelezést, de nem 80 % -os finanszírozással, hanem az ingatlan falazatától függően csökkentett finanszírozással. De tény, hogy ma már nincsenek kizárva a hitelezésből.
V.T.: Vannak olyan egyéb feltételek, mint például a komfortfokozat?
B.Zs.: Ami alapvető szabály piaci hitelek esetében, hogy fűthető legyen az ingatlan és az elektromos áram is legyen kiépítve.
A támogatott hitelek esetében, csak összkomfortos ingatlanról beszélhetünk, sőt lakásoknál gyerekenkènt 20 m2, míg családi házaknál gyerekenként 30 m2 is van előírva alapterület szempontjából. Tehát klasszikus esetben három gyermekkel 90 m2 fűthető alapterülettel és összkomforttal rendelkező ingatlan lesz hitelképes.
V.T.: Mi a helyzet a preferált kistelepülésekre vonatkozó támogatás, a falusi CSOK esetében?
B.Zs.: Ezek esetében maximum 5 millió Ft használható fel vételárrészként és 5 millió forint az ingatlan felújítására.
V.T.: A felújításba ilyenkor bele tartozhat-e, hogy az adott ingatlanba fűtést szereltessünk, tehát felvehetjük-e a támogatást fűtés nélküli ingatlanra, melyben a támogatást a fűtési rendszer kiépítésére szeretnénk felhasználni?
B.Zs.: Sajnos nem, az alapfeltétel a fűtés. Nem köthető be a támogatás összegéből, mert annak hiánya nem ad lehetőséget hitelfelvételre.
V.T.: Milyen költségei vannak egy teljes hitelfelvételell egybekötött ingatlanvásárlás lebonyolításának?
B.Zs.: Ebben a témában szét kell választani a banki költségeket és a nem banki költségeket.
A hiteligénylés értékbecsléssel kezdődik melynek 35.000 Ft a költségvonzata, de egy sikeres folyósítást követően a legtöbb banknál ez visszajár.
A közjegyzői díj mindig a hitelösszeg függvénye. Ma már lehetőség van a közjegyzői dokumentumok elektronikus lekérésére, mely jelentősen csökkentheti ennek a mozzanatnak a költségét, ám a személyes jelenléttől nem tekinthetünk el.
A földhivatali eljárás díj 12.600,- Ft bejegyzésenként. Ha valakit többféle hitellel/támogatással él (piaci hitel, kamattámogatott hitel, CSOK) annyiszor kell a bejegyzési díjjat számolni.
V.T.: Illeték fizetési kötelezettség is terheli a vagyonszerzőket. Ami 20 millió Ft-os vételár esetén 800.000,- Ft, azt követően millió Ft-onként további 40.000,- Ft. Az új szabály szerint 2021. január 1-től a CSOK felhasználásával vásárolt ingatlanok esetében elmarad az illeték fizetésének kötelezettsége.
Ez a szabály fiatalkorúak lakásszerzésére is vonatkozik, melynek igénybevétele esetén három feltételnek kell megfelelni:
- lakóingatlanra kell költeni
- a teljes vételár nem haladhatja meg a 15 millió forintot
- 35 év alattinak kell lenni
Az ügyvédi munkadíj, ami általában az ingatlan vételárához igazodik, 0,5- 3% között változik általában. Melyhez hozzácsapódik az adásvételi szerződés földhivatali érkeztetéséhez tartozó 6600 Ft -os illeték.
B.Zs: Magyarországon a hitelközvetítő munkája nem az ügyfél költsége, hanem a bankoké. A hitelközvetítők költsége nem olvad be egyéb díjba sem.
Köszönöm megtisztelő figyelmét! Amennyiben ingatlan vásárlással vagy ingatlan ügylettel kapcsolatban jogi képviseletre van szüksége, keressen bizalommal!
