A podcast leirata:

A 2017. évben elfogadott ügyvédi tevékenységről szóló törvény 1. §-ának (6) bekezdése kimondja, hogy

(6) Ügyvédet mindenki szabadon választhat.

A jogszabály egyértelműen fogalmaz, azonban ez nem mindig érvényesül a gyakorlatban.

Az utóbbi fél évben többször is előfordult, hogy az ügyfeleim, vagy majdnem ügyfeleim nem engem bíztak meg az adásvételi szerződés készítésével, hanem az aktuális ingatlanos által javasolt ügyvédet.

A második ilyen alkalommal gyanakvó lettem és elkezdtem felkérdezni az ügyfeleket, hogy még is miért nem hozzám fordultak.

Szép kis gyűjtemény jött össze. Nagyon érdekes, egyébként őszinte válaszokat kaptam:

1. Az ingatlanos azt mondta, hogy az ő ügyvédje profi, nagyon ért az ilyen bankhiteles, Fundamentás szerződésekhez, míg más ügyvédek gyakran elrontják.

Ebben az esetben az esett rosszul, hogy még csak meg sem kérdeztek, hogy én értek-e annyira jól a témához?
Természetesen az ügyfelek döntését megelőzte, az ingatlanos precíz előkészítése, amelyben megfelelő rémtörténeteket mesélt, hogy a hozzá nem értő ügyvéd mennyi kárt okozott az ügyfeleknek.

Ez nem túl tisztességes hozzáállás, mert aki foglalkozik ingatlan adásvételi szerződések készítésével, az nagy valószínűséggel bankhiteles szerződést is készít, sőt nagyobb számban ilyet készít, mert a magánszemélyek által vásárolt ingatlanokat sokkal nagyobb arányban vásárolják banki finanszírozással. Az érv körülbelül annyira komolytalan, mint ha azt mondanánk, hogy egy pék nagyon jól tud kenyeret sütni, de vizes kifli elkészítését nem minden pék tudja megcsinálni.

2. Következő etikátlan érv: “Különben nem adják el”

…true story ez is.

Tegyük fel, hogy van egy 100.000.000,- Ft-os ingatlan. Eladó Vevő megegyeztek az ingatlanközvetítőn keresztül. Elérkezett az idő az adásvételi szerződés elkészítéséhez. Ezt is utólag tudtam meg természetesen, ügyfél mondta, hogy neki van saját ügyvédje (én), erre az ingatlanos: húha az nem fog menni, mert az eladó ragaszkodik a saját ügyvédjéhez, különben nem adják el – kvázi megzsarolta az ügyfeleket.

Na most aki beleszeret egy ingatlanba, a pénze is megvan, nem fog csak azért elállni az üzlettől, mert nem a saját ügyvédje készíti a szerződést.

Szerinted mennyire életszerű egy 100.000.000,- Ft-os ügyletnél, hogy az ügyvéd személye miatt az eladó nem adja el… Mi életszerű? Hát az, hogy a Vevő ügyvédje elkészíti a szerződést, ő meg a saját ügyvédjével átnézeti, leokéztatja.

A hab a tortán, hogy a Vevővel fizettették ki az eladó ügyvédjét…

3. gyengébb érv, hogy az ingatlanos ügyvédjének kapcsolatai vannak a földhivatalban…

Ez már lehet bűncselekményi kategória. Azt el kell mondanom, hogy kb semmi jelentősége nincsen, hogy van-e valakinek kapcsolata a földhivatalban, mert a földhivatal a jogszabályok szerint működik, objektív körülményeket vizsgál, nem úgy működik, mint egy bíróság, az ügyintézőnek nincs mérlegelési jogköre.

4. történet ez döbbentett meg a legjobban: ” fel sem merült, hogy nem az ingatlanos ügyvédjéhez megyünk…

A dolgok csak úgy történtek velünk, már le is volt szervezve az aláírási időpont… No komment, itt azért az ügyfél is vastagon benne volt…

Na eddig tartottak a történetek.

Szerintem miért probléma a fenti tendencia?

Nyilván a legtöbben most arra gondolnak, hogy na nem én kapom meg a megbízási díjat, nekem ez pénzkiesés persze, hogy sír a szája. Természetesen ez így van, ez egy komoly gondom vele, azonban vannak olyan érvek, amik az ügyfél szempontjából jelentősek:

Az ügyvéd – ügyfél viszony egy bizalmi viszony. Fogorvoshoz, sem mindig máshoz jársz, vagy éppen a húst, amit megeszel sem mindegy, hogy honnan szerzed be.

Az esetek 98%-ában egy adásvétel gond nélkül végigmegy, azonban ha gondok merülnek fel, Te, mint ügyfél kihez fordulsz szívesebben, akit már ismersz, akivel dolgoztál együtt, akivel együtt nőttél fel, vagy egy ismeretlen személyhez.

Ne érts félre, nem a kollégáimat bántom – nagyon sok lelkiismeretes jó ügyvéd van, sőt az ingatlanos ügyvédje is becsülettel megcsinálja, egyszerűen arról van szó, hogy ha én egy szakemberhez fordulok egy ilyen jelentőségű ügyben, akkor ahhoz fordulok akit ismerek, akit le tudok informálni, akiben megbízhatok. Ennyi.

Az ingatlan adásvétel a legtöbb embernek élete legnagyobb volumenű ügylete/beruházása, a kölcsönt akár 20-30 évig fogja fizetni, ezért nem mindegy, hogy kihez fordulsz.

Na de miért erőlteti az ingatlanos a “saját” ügyvédjét?

Nyilván pénz van a háttérben, gyakori, hogy az ügyvéd, az ügyletszerzésért meghatározott %-ot visszaad az ingatlanosnak a megbízási díjból. Egy 100.000.000,- Ft-os ügyletnél 0,5%-os munkadíjjal és 20% “jutalékkal” számolva az 100.000,- Ft. Na hát azért már megéri kicsit pusholni a saját ügyvédet…

A közhiedelemmel ellentétben nem minden ingatlanos gonosz, lehúzós. Én magam nagyon sokkal dolgozok együtt, akik kiválóan végzik a munkájukat. Az ingatlanos sokszor tényleg segíti az ügyfelet.

Teljesen korrektnek találom azt az esetet, amikor a vevőknek nincs saját ügyvédjük, ügyvéd ismerősük rokonuk, ebben az esetben az ingatlanos ügyvédje kapóra jön, időt, energiát tudnak vele spórolni, hiszen nem kell elkezdeni keresgélni telefonálni. Rendben van.

Nem szeretnék általánosítani, tehát az ingatlanos viselkedése nem minden esetben etikátlan, kizárólag akkor az, ha a vevőnek saját ügyvédje van és ennek ellenére az ingatlanos ügyvédjét kell megbízni. Iyenkor az ingatlanos a korábban idézett jogszabályban rögzített jogot korlátozza.

Szerintem az a korrekt hozzáállás, ha az ingatlanos tudomást szerez arról, hogy van saját ügyvéd, akkor leáll, vagy ha nincs ügyvéd, akkor ajánl egyet.

A magam részéről ha csak a lehetősége is felmerül, hogy a Vevők saját ügyvéddel csináltatnák a szerződést, akkor visszalépek, vagy személyesen/telefonon egyeztetek az ügyféllel, hogy semmi akadálya nincsen, hogy a saját ügyvédet bízzák meg.

Pénzügyek. Ki fizeti az ügyvédet?

A Ptk ad iránymutatást, hogy ki viseli a költségeket:

6:218. § [Költségek]

(1) Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.

(2) A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

tehermentesítés költségei eladó, tulajdonjog bejegyzés, adásvételi szerződés készítése vevő terhe.

Én azt mondom, hogy az fizesse az ügyvédet aki hozta. Kapcsolódva a fenti példákhoz, ha az eladó ügyvédjét kell igénybe venni, akkor azt fizesse az eladó. A legrosszabb eset, amikor az eladó ügyvédje készíti a szerződést, de a vevőnek kell fizetni. Nem korrekt.

Összegezve, az előbb elhangzottakat:

• Ne hagyjuk, hogy ránk dumáljanak más ügyvédet, ha van sajátunk
• Ha nincs más lehetőség, akkor ne fizessük a más által felkért ügyvédet, legyen mindenkinek saját ügyvédje, mindkét fél fizesse a sajátját.