A sajtóban évek óta napirendi téma, hogy a kínai, orosz, német, ír, izraeli ingatlanbefektetők különösen szeretnek Magyarországon, azon belül is Budapesten ingatlanokat felvásárolni, sőt a fővárosi-belvárosi ingatlanok nagy részét külföldiek szerzik meg. Tényleg kínaiaké lesz a fél főváros pár évtizeden belül? A kérdésről Grőger Miklóssal és Balogh Csabával a Chaoyang Ingatlaniroda referenseivel beszélgettünk.
IngatlanRevü:
Ti elsősorban kínai ügyfelekkel foglalkoztok, hogy látjátok a mai helyzetet, még ma is kelendő a magyar ingatlan a kínai befektetők körében? Hogy alakult ez az elmúlt években?
Grőger Miklós:
A letelepedési államkötvények kibocsátásakor nagyon megugrott a kínai vevők száma. Ezek a vevők általában csak befektetési céllal vásároltak, nem költöztek ide. Bármilyen ingatlanban érdekeltek voltak, amit hasznosítani lehet, legyen szó egy X. kerületi panellakásról vagy belvárosi vendéglátóegységről, ingatlanokról, a legalacsonyabb értéktől a legmagasabb, legdrágább kategóriáig. A lényeg az volt, hogy a vásárolt ingatlan jövedelmező legyen. Ez a réteg még most is aktív piaci szereplő.
Ezzel szemben, akik szeretnének letelepedni, azok előnyben részesítik az olyan fekvésű ingatlanokat ahol a nemzetközi, angol, francia iskolák megtalálhatóak, gyerekeiknek jó minőségű oktatást szeretnének biztosítani, ahol a környezet nyugodt és egy normális élettér kialakítása lehetséges.
Nálam a statisztika a kötvényes vásárlások között az, hogy 50-ből 1 kínai vevő költözött ide Magyarországra véglegesen letelepedés céljából.
A külföldi, befektető kínaiak általában 5-7 napra jönnek Magyarországra, ezért gyors döntéseket hoznak.
Olyanra is volt példa, hogy Magyarországon még nem is járt a vevő; a külföldön elkészített, konzulátus előtt aláírt meghatalmazással csináltuk meg az adásvételi szerződést, melyet követően hasznosította a kínai bérbeadással az ingatlant.
A „kínai kínaiakat” a vidéki ingatlanok kevésbé érdeklik, elsősorban a fővárosban vásárolnak. Azonban a vidéki, Magyarországon élő kínaiakat (Nyíregyháza Békéscsaba Sopron, stb.) az ottani, vidéki ingatlanok ugyanúgy érdekli őket is.
A kínai vevők 70 %-ban szeretik bútorozott állapotban átvenni az ingatlant, főleg ha kiadásra, hasznosításra veszik. Szeretik továbbá, ha nem kell hozzányúlni, nem kell felújítási munkálatokat elvégezni, hiszen Ők járatlanok a hazai ügyintézésben.
A másik kategória a magyarországi kínaiak, akik régebben, már a rendszerváltás környékén, vagy után jöttek hazánkba és tudomásom szerint 30.000 fős nagyságú közösséget alkotnak, nekik teljesen mások az igényeik.
Balogh Csaba:
Nekem is az a tapasztalatom, hogy nagyobb számban vásárolnak egyébként a Kínából érkező „kínaiak”, köszönhetően annak is, hogy számos kínai partnerirodával működünk együtt.
Tekintettel arra, hogy elsősorban kínai vásárló ügyfelekkel foglalkozunk – amellett, hogy természetesen a magyar vevők igényeit is kiszolgáljuk – nem csak a külföldi kínai, hanem a magyar kínai közösségből is számos ügyfelünk van. A hazai ügyfelek körében a belvárosi ingatlanok a mostani árakat nézve kevésbé megfizethetőek, bár ők is befektetési jelleggel számos ingatlant vásárolnak a városban.
Én eddig még nem értékesítettem vidéki ingatlan kínai vevő részére, de a kollégáim természetesen igen, vidéken főleg a kereskedelmi, vendéglátóipari egységek értékesítésében tudunk segíteni.
A vidéki ingatlan-tulajdonosok némileg hátrányban vannak a fővárosi tulajdonosokkal szemben, mivel kisebb az érdeklődés a keleti vásárlók körében a vidéki ingatlanok felé.
Mit kell tudni a kínai vásárlókról – mit, hol, mennyiért és milyen célból vásárolnak? Kinek érdemes hozzátok fordulni, ha értékesíteni szeretné ingatlanát?
Balogh Csaba:
Mindenféle Ingatlan található a portfóliónkban, érthető módon a lakóingatlanok vannak többségben, de azok mellett ipari ingatlanokat értékesítünk, vendéglátóipari tevékenység űzésére alkalmas ingatlanokat, de hotelek adásvételében is közreműködtünk már.
Én azt látom, hogy meglehetősen megoszlanak a kínaiak körében a vásárlási igények, van aki befektetésre vásárol, ennek keretében is nagy a szórás. Tehát van aki a belvárost választja, van aki külső kerületeket, adott esetben peremkerületeket is, de nagy többségben még mindig a belvárosi ingatlanok kerülnek értékesítésre általunk is nagyobb számban.
Ha lakhatás céljára történik a vétel, akkor a tehetősebb ügyfelek szívesen választják a nemzetközi iskolák környékét, ahol nemzetközileg akkreditált képzést kapnak a gyerekek.
Grőger Miklós:
A hazai kínaiak az árérzékeny vásárlók, akárcsak a magyar vevők. Ők általában azokban a kerületekben vásárolnak ingatlant, ahol dolgoznak, ahova az üzleti érdekeltségeik kötik őket. Általában reggeltől estig dolgoznak, hétfőtől-vasárnapig, ezért nem szeretnének kerületeket átutazni. Preferált területek az Ázsia center környéke, Sárkány center környéke, Józsefvárosi piachoz közeli részek, XVI. kerület Árpádföld, XV. kerület.
A hazai kínaiak esetében a lényeg, hogy minél közelebb legyen a lakóhely az üzlethez, a legjobb az amikor a lakásából rálát a vállalkozására.
Amennyiben a Vevő és az Eladó „egymásra találtak”, mire hívnák fel a magyar eladók figyelmét, mire ügyeljenek az adásvételi szerződést megelőző egyeztetések során?
Balogh Csaba:
Kínában más a szokás, ott gyakran a bútorok, felszerelések is értékesítésre kerülnek az ingatlan adásvétele során. Korábban ez gyakori félreértésre adhatott okot, hiszen a felek megállapodtak egy vételárban, melyet az eladó az üres ingatlanra értett, míg a vevő ingatlanra és a berendezési tárgyakat is beleértette.
Fontos, hogy tisztázásra kerüljön, hogy a vételár kifizetésére milyen ütemezésben, mikor kerül sor, illetve hogy a kormányhivatali engedély vonatkozásában előtte vagy utána fizet a vevő. Általában egyébként kizárólag utána szoktak (egy-két esettől eltekintve).
A félreértések elkerülése és a megállapodások tisztázására szolgál a vételi ajánlat, ami tulajdonképpen egy előszerződésnek is mondhatnánk, legalább is részletessége tekintetében, nem jogi értelemben.
Idősebb kollégáimtól szoktam hallani hogy amíg nem volt elterjedt a vételi ajánlat elkészítése, aláírása addig bizony félreértésekre a szóbeli megállapodás alapján számos félreértés volt.
Ti milyen munkafolyamat szerint dolgoztok? Magatok is beszéltek kínail, esetleg tolmáccsal dolgoztok együtt? A két kultúra közötti különbség mennyire okoz problémát egy ügylet lebonyolítása során?
Grőger Miklós:
Én sajnos nem beszélek kínaiul, de több tolmáccsal is dolgozunk. A kínaiak egyébként nagyon nyitottak a magyarok felé, szeretik megkóstolni a magyar ételeket, gyakran előkerül, hogy a magyarok a kínaiak távoli rokonai (Ádám-Évától biztosan).
Balogh Csaba:
Sajnos az én esetemben hiányosságként róható fel hogy nem beszélem a kínai nyelvet. Nincs közös nyelvezetünk, ebből adódóan mindenképpen tolmács asszisztálása szükséges már az ingatlan megtekintésekor is és természetesen az ezt követő állomások során is.
Online felületeken is dolgozunk, mint belföldi platformokat érintve, mint pedig külföldi kínai online felületeket illetően.
Ha az egyes ügyfeleknek felkelti az érdeklődését az online felületeken található ajánlat, akkor felveszi a kapcsolatot tolmáccsal melyet követően – az eladóval történt egyeztetés után – kimegyünk az ingatlanhoz tolmács társaságában, ahol az ingatlan bemutatásra kerül.
Nyilván a két kultúra közötti különbségeket is a tolmács tudja kezelni, kisimítani, egyengetni.
Az ugye a köztudatban elhíresült tény, hogy a kínaiak előszeretettel alkudoznak, tesznek mondhatni szemérmetlen ajánlatokat. A tolmács pontosan tudja, hogy magyar tulajdonosok számára mi az elfogadható, mi pedig nem. A próbálkozásokat a tolmácsunk tudja kezelni, ráhatással tud lenni a vevőkre, hogy olyan ajánlatot tegyenek, ami megközelíti az eladó az elképzeléseit.
A kulturális különbségeknek tudható be az is hogy a kínai ügyfelek nem szemtelenségből vagy sértegetésből mondanak nagyon alacsony árat, hanem náluk ez a vitakultúrának a része.
Másik dolog, hogy sok esetben azt sérelmezik a magyar ingatlan tulajdonosok, hogy a bemutatás alkalmával a kínaiak bemennek a lakásba körülnéznek gyorsan és pár perc elteltével már távoznak is.
Ebben az esetben a tulajdonosok kérdőn néznek ránk ingatlanközvetítőkre, hogy hogyan lehet a lakás állapotát, értékét egy rövid 2 perces megtekintéssel helyesen felmérni.
A saját tapasztalatomból tudom hozni a példát: előfordult már hogy egy 2 perces rövid bemutatást követően vételi ajánlat, majd sikeres adásvételi szerződés született. Tehát nem feltétlenül az vezet az ajánlat megtételéhez, hogy félórát-órát ott tartózkodnak a lakásban, vagy három négy alkalommal más időpontokban visszamennek és újra megnézik a lakást. Az igazsághoz sajnos az is hozzátartozik, hogy előfordult az is, hogy egy lakást három négy alkalommal megnéztek a vevők, melyet követően valamilyen pitiáner dolog miatt mégsem született sikeres adásvételi szerződés.
Tulajdonképpen ezt is be tudhatjuk a kulturális különbségeknek, hogy a amíg a magyar jól megfontolja és sok időt tölt azzal hogy az ingatlan tényleges állapotát felmérje akár szakértőket kért fel, hogy megvizsgálja az adott ingatlan helyzetét addig a kínaiaknál a döntéshozatal sokkal gyorsabban zajlik. A magyarok általában lassú döntéshozóak.
Egyébként hozzátenném, hogy a gyors döntéshozás az általában a Kínából érkező ügyfeleknek sajátossága, mert nekik ugye rövid idejük van arra, hogy itt Magyarországon ingatlant vásároljanak. Megszületik az adásvétel és már repülnek is tovább. A gyors vásárlókkal szemben a Magyarországon élő kínaiak ebből a szempontból magyar ügyfelekhez hasonlóak.
Milyen a fizetési hajlandóság, előfordult-e már, hogy a szerződéskötés során a vevő „felszívódott”? Mennyire megbízhatóak a vételár kifizetését illetően?
Balogh Csaba:
Nyilván a foglaló összege a legtöbb országban megtalálható, ez alól a kínai kultúra sem képez kivételt. Ennek ellenére az eljáró jogi képviselő ezt minden alkalommal elmagyarázza a feleknek. Miután foglaló fizetése történik, utána már senki nem szeret elállni az ügyletből.
Pénzügyi oldalról megközelítve az én esetemben még nem fordult elő hogy az adásvételi szerződésben meghatározott vételárat ne fizették volna meg a kínaiak. Likviditási anyagi problémák nincsenek, úgy vállalnak kötelezettséget, hogy azt tudják teljesíteni, legtöbb esetben ez az összeg a vételárat már a szerződés megkötésekor az ügyfelek rendelkezésére áll azonban úgy a kormányhivatali engedély miatt a 10 %-on felül és csak azt követően adják át, amikor a kormányhivatali engedély kézbesítésre kerül a részükre.
Grőger Miklós:
A mi irodánk az adásvételi szerződés teljes folyamatát végigkíséri, a megtekintéstől a végső birtokbaadásig, sőt még a közműátírásokat is intézzük az ügyfélnek, tehát nem hagyjuk magára a magyar ügyfeleinket, eladókat sem. A tolmács munkatársak irodai órákban elérhetőek, és természetesen minket, mint ingatlanközvetítőket is elérnek a felek, szinte bármikor, de ezt csak halkan mondom (hátha a családom is olvassa).
Fizetési hajlandósággal soha semmi gond nem volt, nem szeretik a bonyoldalmakat, amiben megegyeztek azt teljesítik.
Készpénzt, vagy átutalást preferálják inkább? Külföldi bankszámláról utalnak? Ez nem jelent gondot?
A hazai kínaiak nagyösszegű készpénzekkel mozognak, ami nem jelent problémát, hiszen ha az eladónak nem felel meg a készpénz, akkor általában bankfióki befizetéssel teljesítik a vevők a szerződést, így ő tud készpénzt adni, az eladónak pedig bekerül a számlájára a pénz.
Az Állampolgárságuk miatt van-e plusz teendője az eladónak?
Az eladóknak semmilyen plusz feladata nem merül fel a kínai állampolgárság miatt viszont azt tudni kell hogy a kormányhivatali engedélyt meg kell várni. Az eljárás általában 50-60 napig tart. Ez bizony számos nehézséget okozhat az eladói oldalnak, hiszen addig nem tud továbblépni amíg az ügylet sem biztos hogy hogy teljesedésbe megy. Azt hozzá kell tennem, hogy hogy ha kellően képzett tapasztalt jogi képviselő jár az ügyben akkor ez pusztán formalitás, adminisztráció.
Fontos tudni, hogy az eladókat köti a szerződés (mint ahogy egy magyar állampolgár részére történő értékesítés esetén is) és nem tudják értékesíteni más, harmadik személy részére az ingatlant. A várakozási idő az esetleges kellemetlenség a külföldi részére történő értékesítés során (külföldi alatt harmadik országbeli állampolgár értünk, nem EU tagállamok állampolgárait értünk).
Ha jobban belegondolunk akkor ez a hátrány igazából előny is lehet hiszen a legtöbb esetben az értékesítésre kerülő ingatlanban a tulajdonos maga is – akár családjával – benne lakik, na most ebben az esetben legalább egy 2-3 hónapos kiköltözési határidő rendelkezésre áll az eladó részére addig kereshet ingatlant, akár azt le is foglalózhatja, tehát ilyen szempontból akár előnyös lehet számára az hogy várakozni kell.
Jelent-e pluszköltséget az eladónak ez a tény?
Nem. De közösköltség, rezsi, fűnyírás, karbantartási költségeket nyilván fizetni kell, viszont ez nem különbözik attól, mint ha hitelből vásárlónak adna el.
Meghiúsulhat-e az adásvétel, azért mert kínai állampolgárok?
Nálam illetve az ingatlan iroda fennállása alatt nem fordult elő még, hogy azért hiúsult volna meg a szerződés, mert a vevő kínai állampolgár volt. Tehát semmilyen körülmények között nem volt ennek jelentősége. Ha az adásvételi szerződést megkötöttük, utána minden esetben a vételár kifizetése került a tulajdon jog pedig bejegyzésre került a vevő részére.
Mik a tendenciák? Marad-e a kínaiak érdeklődése?
Balogh Csaba:
Én azt mondom, hogy mindenféleképpen lehet számítani arra, hogy érkeznek továbbra is kínai vevők és ebből adódóan vásárolni is fognak.
Grőger Miklós:
Az államkötvények megszüntetésével talán csökkenni fog a külföldi kínai vevők száma, azonban a hazai kínai vevők érdeklődése nem fog csökkenni, ők állandó keresletet generálnak.
Elérhetőségek:
Grőger Miklós: +36 30 812 888 2
Balogh Csaba: +36 30 812 888 2
