Vásárolni egy használt házat mindenképpen olcsóbb, mint építkezni. De mi van a felújítás költségeivel? Ha mindent összeadunk tényleg jobb döntés a használt ingatlan? Nézzük meg konkrét példákon keresztül!
Egy évvel ezelőtt elhatároztuk, hogy hazaköltözünk Ausztriából Magyarországra. A hogyant még nem tudtuk, így elkezdtünk részletesebben kutakodni. Családi okok miatt, nekünk Budapest agglomerációjának szélére, Dabasra esett a választásunk. Kisvárosias, fejlődő környezet és Budapest is elérhető napi ingázással.
Nekünk az alap elképzelésünk egy használt ház vásárlása és annak felújítása volt. Szerettünk volna találni egy jó helyen, jó alapokon levő, karbantartott házat a 80-as 90-es évekből – olyat, ami kis felújítással beköltözhető. De nézzük meg, mire jutottunk!
Keresgélés feltételei
Mindenekelőtt vegyünk egy papírt és írjuk össze az igényeinket és a lehetőségeinket!
Ezt mindenképpen tegyük meg, mielőtt bármibe belefognánk. Definiáljuk mi az, ami nagyon fontos, és mi az, ami csak „jó lenne, ha lenne”. A mi elképzeléseink a következők voltak:
Ami nekünk egy fontos kritérium volt a méreten és az elhelyezkedésen kívül azaz, hogy minden belső felújítást el akartunk végezni a beköltözés előtt. Nem szerettünk volna minden nyáron egy teljesen feldúlt házban élni, ezért meg kellett növelnünk az eredetileg elképzelt anyagi korlátunkat.
Nézzük meg konkrét példákon keresztül mire számíthatunk a jelenlegi piacon, és mi mire jutottunk!
Régi ház
Kádár-kocka, vagy régebbi ingatlanok
Kevés az igazán jó állapotú ingatlan a környéken. Ha karban is voltak tartva, akkor is megfogta már őket az idő vasfoga. A jobb állapotúak masszív alappal, illetve felújított fedélszékkel és tetőfedéssel rendelkeznek, a rosszabbak vegyes falazásúak és palatetősök, de szinte minden esetben teljes felújítást igényelnek. Fontos megjegyezni, hogy ezek az ingatlanok nem csak műszakilag, de funkcionálisan is elavultak.
Minden dolognak megvan az életciklusa, egy ingatlan hivatalosan 50 év alatt amortizálódik nullára. Ha nem fordítunk rá semmit, akkor ennyi idő után mondhatjuk, hogy teljesen elveszítette az értékét.
Öreg ház vásárlása előtt pontosan mérjük fel annak tényleges állapotát, és mindenképpen becsüljük meg a teljes felújítás költségeit!
Amit viszont az idősebb házaknál érdemes megemlíteni, hogy vannak „antik” darabok, melyeknek már eszmei értéke van. Egy kúria, vagy egy öreg polgári ház felújításával a városközpontban egy gyönyörű otthonra tehetünk szert. Viszont, ez a szerelem olyan, mint a veterán autózás: drága és problémás.
Mi nem találtunk, se szerelmet, se jó ár-érték arányú Kádár-kockát, így elvetettük a nagyon idős ház vételét. A következő két ház a tipikus rosszabb és jobb állapotú Kádár-kockát mutatja be.
Tetőteres Nyolcvanas
Ebben a kategóriában azért már egészen élhető házakat foghatunk ki, egy picivel magasabb áron. Sok az olyan, amihez 30 éven át nem nyúltak, így most nekünk kell minden munkálatot elvégeznünk. Viszont van egy-kettő ékszerdoboz. Ha szerencsénk van, kifoghatunk egy műszakilag kifogástalan és funkcionálisan megfelelő, pincézett, nagy házat.
Csapjunk le a jó áron levő, karbantartott, nyolcvanas évekbeli ékszerdobozokra!
Mi is találtunk egyet, kétszer is tettünk rá ajánlatot, de sajnos – vagy a sors akaratából – az eladók mind a kétszer visszakoztak.
Modern Kettőezres
Sajnálatos módon, ezekből a házakból van a magyar piacon a legkevesebb, és ami van, az is az esetek többségében egy túlméretezett luxusvilla, horribilis áron. Alig akad olyan ház, ami 10-15 éves és egy normál családnak megfelelő 100-120 m2 alapterületű. Ha pedig van, azok pont a magas kereslet miatt, egy árfekvésben vannak az építkezéssel. De akkor mit nyerünk – miért vennénk ilyen ingatlant? Mert:
- Rendezett udvart kapunk.
- Megkíméljük magunkat az építkezéssel járó stressztől!
- Nem kell várnunk, akár 1-2 évet a beköltözésre.
De az érme másik oldalán ott van, hogy ugyanennyiért egy vadonatúj, saját ízlésünk szerint kialakított házhoz is juthatunk!
Felújítási Költségek
Miután végigvettük a piaci lehetőségeket, nézzük meg tételesen, hogy egy felújítás mennyibe kerül nagyságrendileg. Becsléseink a közel eredeti állapotú Kádár-kockákra és a Tetőteres Nyolcvanasokra vonatkoznak.
Ne felejtsük el, hogy felújítani mindig drágább, mint építkezni, hiszen bontanunk is kell!
A következő táblázat tájékoztató jellegű, az árak nagymértékben függenek az elvégzendő munkától és a lokációtól. A minimális összeg az a legkisebb beruházás, ami ahhoz kell, hogy az alapvető felújításokat elvégezzük. A maximális összeg pedig ahhoz, hogy elvégezzük a teljes korszerűsítést.
Például: ha lecseréljük az ezeréves konvektorokat, arra minimum fél millió forintot kell költenünk. Ha viszont beleadunk apait-anyait, akkor a gázkonvektoros fűtést lecserélhetjük egy központi fűtésre, kondenzációs kazánnal, aminek költsége könnyen milliók fölé rúghat.
Illetve, fontos megjegyeznünk, hogy mind a minimális, mind a maximális összegek felülről becsülik a teljes felújítási költségeket – hiszen adott esetben, messze nem biztos, hogy minden tétellel foglalkoznunk kell.
Ha valaki részletesen szeretne becsülni, akkor az Építőipari Költségvetési Segédletet tudjuk javasolni.
Tehát ha elvégezzük a minimális felújításokat, akkor egy jobb lakás áráért kapunk egy műszakilag rendbe levő, de elavult házikót, amelyre várhatóan a jövőben is folyamatosan kell költenünk.
Ha viszont elvégezzük a teljes felújítást, akkor ugyan kapunk egy modernizált házat, de majdnem annyiért, mintha egy újat építettünk volna. Azt pedig fontos észben tartani, hogy sohasem kaphatunk teljesen új házat: hiszen az alapelrendezést és a szerkezetet sokszor nem tudjuk megváltoztatni.
Újépítésű ház
Az előzőkkel szemben áll az új ház: az építkezés. És a fogós kérdés: mibe kerül egy újépítésű ház? A válasz nem egyszerű, hiszen a méreten kívül nagyon sok minden befolyásolja az árat, de vegyük végig tételesen ezeket.
Mitől függ a ház ára?
Nagyvonalakban a következők befolyásolják az építkezést:
- Alaprajzi elrendezés falazatok törései
- Falazóelemek: tégla, fa, fém, szigetelt tégla, beton
- Födém: vasbeton, fa
- Tető: ácsolt, lapos, rácstartós
- Gépészet: fűtés, hűtés, ivóvíz rendszer
- Elektromos hálózat: fázisok száma, digitális és optikai kábelezés, intelligens rendszerek
- Burkolat: meleg és hideg
Mi az a minimális összeg, amiből 2018-ban fel lehet építeni egy házat?
Tehát, ha az épület műszaki tartalmát épeszű kereteken belül tartjuk, akkor a következő lehetőségeink maradnak:
- Felkérünk egy generálkivitelezőt, hogy építsen nekünk egy házat. Ilyen vállalkozás például a Modern Home Studio.
Mi egy személyes találkozó keretében ismerkedtünk meg a Modern Home-mal. Szimpatikus, profi csapatnak tűntek. A saját szolgáltatásukat a McDonald’s-hoz hasonlították – és valóban, az elmondottak alapján egy olajozott gépezetként működik a rendszerük. Vélhetően a tömeges megrendelések mellett ennek köszönhető, hogy az ütemtervet és a megfelelő nívót is tudják tartani újabb megrendelések esetén. Mindezt relatíve kedvező, bruttó 280-300 ezer forintos négyzetméter áron.
Bár ahogy a Mekiben sem kérhetünk a sajtburgerhez más húspogácsát, a Modern Home esetén is kissé rugalmatlanok a szerződési és kivitelezési feltételek. Reméljük, ezen a jövőben tudnak finomítani, illetve további bővülés esetén is tudják kompenzálni a kiépített gépezetükkel azt a bizonyos minőség-mennyiség mérleget!
- Magunk is kivitelezhetjük álmaink otthonát, és mivel a fővállalkozó nem veszi le a saját profitját, így bizonyosan sokkal olcsóbb lesz az építkezés. De ki fogja garantálni, hogy időben be tudjuk fejezni az építkezést és az alvállalkozók nem vernek át? Valamint mindenképpen többletmunka és stressz, ha az építkezést saját magunk koordináljuk.
- Könnyűszerkezetes házat is építhetünk, melynek négyzetméter ára 240 ezer forinttól indul. De ebben az esetben számolnunk kell ennek a hátrányaival.
Két dolgot fontos megjegyezni: egyrészt ezek az árak csak a ház felépítését foglalják magukba, a telek megvásárlásán túl jelentős előzetes és utólagos többletköltségek jelenhetnek meg a „kedves családi ház, gyönyörű kerttel” állapot eléréséig. Másrészt ezek az árak idén aktuálisak, illetve a 2019-ig érvényes 5%-os ÁFA kulccsal értendők. Habár a kormányzat tervezi a kedvezményes ÁFA helyettesítését.
Összehasonlítás
És akkor a várva várt összehasonlítás! Milyen érvek szólnak az építkezés és milyenek a használt ház vásárlása mellett?
Használt ház mellett
- Kevesebb kezdőtőkét igényel: egy alacsony összegért juthatunk az ingatlanhoz és anyagi helyzetünknek megfelelően, fokozatosan végezhetjük a felújításokat.
- Azonnal beköltözhető: nem kell várnunk 1-2 évet az építési projekt befejezésére, csak 1-2 hónapot a birtokbavételre, míg a jelenlegi tulajdonos kiköltözik.
- Alacsony ingatlanpiaci és kormányzati rizikó: megvettük az ingatlant egy fix áron és nem befolyásolnak minket az építőipari áremelkedések, valamint a különböző állami intézkedések.
- Plusz tartalom: az ingatlanon felül sok esetben egy rendezett udvart és hasznos melléképületeket is tartalmaz az ár.
Újépítésű ház mellett
- Modern tartalom: egy technológiailag, funkcionálisan és esztétikailag modern házat kapunk.
- Alacsony műszaki rizikó: nem kell tartanunk az avulásból eredő rejtett problémáktól.
- Magasabb állami támogatás: újépítésű ház esetén igénybe tudjuk venni a CSOK-ot.
- Személyre szabott: a saját igényeinknek megfelelő ingatlant kapunk.
Mi a helyzet Budapesten és vidéken?
Budapest
A telekárakat a perifériáktól eltekintve aranyárban mérik. Ezért kénytelenek vagyunk egy régi házat venni és azt felújítani, vagy lebontani és egy újat építeni a helyére. Így azt mondhatjuk, hogy Budapesten a használt ház irányába tolódik el a mérleg. Kevés a megfizethető telek, ami pedig van, az nem feltétlenül jó helyen található.
Vidék
A furcsaság az egészben az, hogy vidéken is a használt házak irányába tolódik el a mérleg – hacsak nem tudjuk igénybe venni a 10+10 millió forintos CSOK-ot. Miért? Mert az építkezés nem sokkal olcsóbb, mint az agglomerációban, de az ingatlan árak nincsenek annyira elszállva.
Amit mi választottunk
Mi a rengeteg használt ház keresgélése után az építkezés mellett döntöttünk. A fő érv nekünk az volt, hogy a jelenlegi ÁFA mellett és a két gyerek után járó CSOK miatt, nem nagy az eltérés az építkezés és a teljes felújítás között.
Hangsúlyoznánk: Csak 5% ÁFA mellett buli a jelenlegi árakon az építkezés!
Kinek mit ajánlunk
A következő táblázaton keresztül összefoglaljuk a különböző használt házak és az építkezés közötti különbséget. Feltételezzük, hogy az építkezésre generálkivitelezőt alkalmazunk, így nem számolhatjuk fel negatívumként a hatalmas energiabefektetést.
Tehát akkor Neked melyik való?
- Ha minimális tőke áll a rendelkezésedre és mindenképpen családi házat szeretnél, akkor egy jó alapokkal rendelkező Kádár-kockát javaslunk. Viszont azt érdemes megfontolni, hogy lehet, jobban jársz egy lakással ugyan ezen az áron.
- Ha kicsit több pénzed van és nem zavar, hogy nem minden modern, akkor egy karbantartott Tetőteres Nyolcvanasra tesszük le a voksunk. Egy esztétikai felújítás nem olyan komoly munka. De az fontos, hogy ne olyan házat vegyél ezért az összegért, amit a főfalakig le kell bontani.
- Ha pedig tényleg nagyobb tőkét tudsz mozgósítani, akkor az építkezést ajánlanánk a jelenlegi piaci környezetben. Ha te építed, akkor a saját igényeid szerint lesz minden kialakítva, és remélhetőleg jó sokáig nem kell komolyabb felújítással foglalkoznod.
Reméljük, tudtunk segíteni, ha éppen most kezdtek el gondolkodni a fészekrakáson! Ugyan Dabassal foglalkozik az esettanulmányunk, de véleményünk szerint Budapest teljes vonzáskörzetében hasonló a helyzet.
Ha hasznosnak találtátok a cikket, akkor a felfelé mutató ujjacskával tudjátok kifejezni a tetszéseteket! 🙂 Ha van olyan ismerősötök, akit épp ez a téma foglalkoztat, bátran osszátok meg vele az olvasottakat, hátha tudtok ezzel segíteni neki! 🙂
