A lakásvásárlás sokszor több kihívást tartogat számunkra, mint azt elsőre gondolnánk. A finanszírozási, az adásvételi és az adminisztrációs terheken túl, sokszor a kiszemelt lakás állapotának a felmérése is fejtörést okozhat. A következőkben összeszedtük, hogy mikre figyelj egy eladó lakás megtekintése, illetve felmérése során.
Miért is fontos ez?
Az ingatlanvásárlás az életünk egyik legnagyobb döntése is lehet. Elmondható, hogy az adásvételi szerződés szignózásakor átlagosan minimum hét-nyolc éves jövedelmünkről döntünk, csupán néhány pillanat leforgása alatt. Ha egy picit sarkítva is, de hét-nyolc évet ezért dolgoztunk, az életünket adtuk érte. Nyilván, egy ingatlan adásvételének pillanatát sok minden megelőz, illetve követ. De teljesen jogos a kérdés:
Vajon miért töltenek sokan több időt az autóvásárlással, mint egy sokkal nagyobb kaliberű döntés előkészítésével és meghozatalával: a megfelelő ingatlan kiválasztásával?
Egy eladó lakás megvásárlása során rengeteg buktatóval nézünk szembe. Ezeket megfelelő előkészülettel vagy szakember segítségével, még a szerződés aláírása előtt felfedezhetjük. Így a lehető legnagyobb bizonyossággal hozhatjuk meg a nagy döntést!
A lakásvásárlástól nem kell félni, csak a rizikókat kell minimalizálni!
A finanszírozási kérdések, az adásvétel és a vele járó adminisztrációs terhek, sőt sokszor még a saját igényeink összehangolása a piaccal is nehézséget szokott okozni. Ezért vegyük most szemügyre az egyik leghírhedtebb nevezőt a buktatók versenyén: a megtekintést és az állapotfelmérést.
Hol kezdődik a lakásvásárlás?
De ne ugorjunk ekkora fejest! Azért egy lakás megtekintése és felmérése előtt még jó pár lépést meg kell tennünk. Sőt, maga a megtekintés is csak egy kisebb szegmense az egész vásárlási folyamatnak.
Egy eladó lakás megtekintését megelőzi – az általunk csak úgynevezett – inicializálási, valamint a feltérképezési fázis. Ha pedig minden stimmel, az állapotfelmérést az ajánlattétel, az adásvétel és végül a birtokbavétel követheti.
Mi van a megtekintések előtt?
Inicializálási fázis
Mi is az az inicializálási fázis? Lényegében a saját igényeid összeegyeztetése az ingatlanpiaccal és a finanszírozási lehetőségeiddel. Tehát ideális esetben az ingatlanvásárlás legelső lépése: a pályára állítás.
De mivel érdemes kezdeni a lakásvásárlást?
A belső béke megtalálása
Először is gondold át a céljaidat és a jövőképedet. Itt nem csak néhány évben érdemes gondolkodni. Lehet, hogy meglepő, de sokszor épp, hogy nem a vásárlás, hanem a bérlés lehet a racionális választás.
Ha a gomolyfelhőket elkergetted és biztosan tudod, hogy vásárolni akarsz, akkor a következő lépésben meg kell ismerned a saját szükségleteidet és vágyaidat a lakhatással kapcsolatosan. De fontos különbséget tenned a kettő között! A szükségleted legyen az a minimum, amiből ha törik, ha szakad, nem engedsz. A vágyad pedig az a plusz, amit keresni fogsz, de hajlandó vagy kompromisszumokra ezzel kapcsolatosan. Egy sarkított példával élve: egy három fős, kisgyerekes család esetén a két szoba és az ötven négyzetméter szükséglet – ennél lentebb ők nem adják. Viszont bármennyire is szeretné a feleség, a színterápiás, 4.1-es hangrendszerrel felszerelt hidromasszázs kád sajnos csak a vágyak kategóriába eshet bele. 🙂
A szükségletekhez és a vágyakhoz kapcsolódik az értékrended átgondolása is. Ez mit is jelent? Egy ingatlan értékét bizonyos paraméterek elég egzaktul meghatározzák. Ezen paraméterek mellé érdemes fontossági mércét felállítanod. Csak néhány példát említve: mennyire fontos neked a jó tömegközlekedés, az iskolák és óvodák közelsége, a lakás melletti közvetlen szomszédság, tárolási lehetőségek a lakásban… és a többi.
Ha ez megvan, akkor már van egy elképzelésed, hogy mit keresel. A következő lépés, hogy felmérd az ingatlanpiacot.
A külső zavaró tényezők
Most jön a feketeleves, a rádöbbenés a kegyetlen valóságra. Ez általában a jóval alacsonyabbnak vélt ingatlanárakból és a tökéletlen piaci működésből ered. Őszintén: velünk is előfordult már, hogy a helyi piac ismeretének hiányában jó néhány kört lefutva, a házvásárlás helyett, a legelején meghatározott anyagi limit közel másfélszereséért elkezdtünk építkezni. De a cél, hogy ezeket a felesleges köröket elkerülhesd, és ne vakon vágj neki a feltérképezési fázisnak.
- Olvass utána az ingatlanpiac aktuális helyzetének: kereslet vagy kínálat van, mennyire túlfűtött a piac, várható-e további emelkedés – adott esetben csökkenés – az árakban?
- Vizsgáld át tüzetesen a kiszemelt lokációkat! Milyen típusú ingatlanok várnak új gazdára, milyenek az átlagárak, esetleg valamilyen beruházás vagy befektetői magatartás hevíti az indokoltnál magasabbra az árakat? Mekkora az átlagos kifutási idő és az átlagos engedmény a lokációban?
- A gazdasági vonatkozásokon túl, vizsgáld meg a lokációt, mint lakókörnyezetet is! Csak néhány példát említve: tömegközlekedés, szolgáltatások, közintézmények, munkalehetőségek, zöld területek, közbiztonság, befektetői és önkormányzati fejlesztési tervek.
Ha ezek is megvannak, akkor jöhet az inicializálási fázis utolsó feladata: a finanszírozás.
A mocskos, de annál fontosabb anyagiak
A vásárlást a pénztárcádhoz szabd és ne fordítva! Tehát tudnod kell, hogy meddig nyújtózkodhatsz!
- Ha még csak tervben van a vásárlás, akkor érdemes utánanézned a különböző előtakarékossági lehetőségeknek. Illetve sok esetben jelentős összegeket spórolhatsz hónapról-hónapra, ha tudatosan állsz hozzá a napi pénzügyeidhez, a költségvetésedhez.
- Ha idegen tőke bevonására is szükséged lenne, mindenképp nézz utána alaposan a lehetőségeknek és gondold át, mielőtt bármi mellé is leteszed a voksodat! Itt is óriási differenciák lehetnek, ha kedvezőtlen a választásod.
- Érdemes informálódnod a Téged érintő támogatásokról. Akár munkáltatói, akár állami támogatások is szóba kerülhetnek.
De nagyon fontos, hogy az anyagi keretedbe a vásárlás járulékos költségeit is kalkuláld bele. Ez átlagosan az adásvételi ár 5-10 százaléka.
Most már tudod, hogy mit szeretnél, ismered a piacot és meghatároztad az anyagi korlátaidat. Tehát jöhet a kínálati piac feltérképezése!
Feltérképezési fázis
A cél egyértelmű: a kirakatból kiszűrni azokat az ingatlanokat, amik megérhetik a fáradságot, hogy kimenj a terepre és felmérd, hogy mi a helyzet. De félreértés ne essék! Nem az a cél, hogy két ingatlant megnézz, és ebből egyet megvásárolj! A cél, hogy a kirakat minden áruját megvizsgáld, de próbáld meg elkerülni a teljesen felesleges köröket!
Ahhoz, hogy a teljes kirakatot átláthasd, érdemes több forrásból táplálkoznod: ingatlanhirdetési portálok, ingatlanirodák honlapjai, közösségi csoportok és fórumok, illetve a hagyományos eszközöknek nevezhető helyi újsághirdetések és kihelyezett táblák.
A hatékonyságodat növelni, a kiábrándító megtekintéseket pedig minimalizálni úgy tudod, ha telefonon megpróbálod a hirdetőtől a lehető legtöbb információt begyűjteni az eladó lakásról. Ez sokszor nehéz – főleg, ha ingatlanos van a vonal másik végén – de a kritikus paraméterekről már itt érdemes megbizonyosodnod. Csak nagy vonalakban: a lakás műszaki és jogi állapota, a cím pontosítása (ha nincs megadva), a környék jellemzői.
Most már jöhet az eladó lakás megtekintése! Vagy mégsem?!
Az ingatlanosokról néhány gondolat
Szóval nehéz, ha ingatlanos van a telefonvonal másik végén? Sokszor sajnos igen…
Mivel a negatív tapasztalatok miatt egyre kevesebb ember tart igényt az ingatlanosok segítségére az eladás vagy a vásárlás során, ezért a közvetítők között egyre nagyobb a verseny az ügyfelekért. Ebben a hajszában sajnos az értékesítésben megszokott pszichológiai befolyásolás fegyverein túl, gyakran galád és gátlástalan trükkök is előkerülnek. Természetesen tisztelet a kivételnek, de ha nem magánszemély a hirdető, akkor jobb, ha a következőket szem előtt tartod:
- Vigyázz, nehogy horogra akadj! A jobbik eset, ha még telefonon kiderül, hogy hirdetés csak beetetés volt. Azonban elég kellemetlen tud lenni, ha az ingatlanos a helyszínen közli, hogy a meghirdetett lakás már elkelt (ha egyáltalán létezett…), de két utcával arrébb pont van egy hasonló lakása, ami Neked pont megfelelő – vagy nem! Épp ezért érdemes már az elején letisztázni a körülményeket!
- Kérd, hogy lehetőleg egyedül nézhesd meg a lakást. Ellenkező esetben könnyen egy álvevős csapdában találhatod magad. Az álvevő áradozik a lakásról, tesz egy ajánlatot, aztán ilyenkor az embernél természetes, hogy beindulnak a pszichológiai ösztönök a vásárlásra.
- Ehhez kapcsolódóan kerüld a licithelyzeteket! Sokszor sajnos elég inkorrekt módon az ingatlanosok szeretnek kis sufni árveréseket tartani – ezzel felsrófolva az adott lakás árát. Lehet, hogy van másik komoly érdeklődő – ezt nehéz kiszúrni – de ha be is szállsz az árverésbe, mindig maradj meggondolt, ne engedd, hogy a hév magával rántson! Amúgy meg akkor sincs semmi, ha elhappoltak előled egy lakást – lesz majd másik! 🙂
- Továbbá légy szemfüles a feltüntetett árra, az alaprajzra és a lakás méretére vonatkozóan! Előfordult már, hogy a feltüntetett ár nem tartalmazott egy tárolót vagy egy helyiséget, vagy akár az ingatlanos jutalékát. Vagy épp az elrendezés vagy a méret volt idealizálva a valósághoz képest.
Egy Úrral/Úrhölggyel lesz dolgotok!
Itt kőkeményen üzletről van szó. Az ingatlan piaci értékét ideális esetben két oldalról megközelítitek az eladóval – Te alulról, ő felülről. De egy biztos, sokkal gördülékenyebb és kellemesebb lesz az egész procedúra, ha a nyer-nyer személetmód jegyében vágsz bele. Hiszen akármennyire is elképesztően hangzik, a másik fél nem az ellenséged, hanem az üzletpartnered – bár nyilván, az információ elhallgatása vagy ferdítése nem ritka ezekben az üzleti kapcsolatokban.
Az alapvető etiketthez tartozik, hogy ne késs, ha pedig késel, még időben jelezd. Teljesen rendben van, ha a pároddal, vagy a kis családoddal nézel meg egy lakást, de a focicsapatot és a teljes falkát érdemes kihagyni a banzájból. Apró gesztus, de mindig vedd le a cipődet és kérj engedélyt, ha fényképezni szeretnél. Továbbá igyekezz barátságos lenni, de mellőzd mind a pozitív, mind a negatív megjegyzéseket – ezeknek majd az ajánlattételnél még lehet helyük.
Továbbá győződj meg mindenről a saját érzékszerveiddel is, ne bízz vakon abban, amit mondanak! Illetve ne engedd, hogy az eladó vagy az ingatlanos szimpátiája/antipátiája befolyásolhasson. Bár azért fontos megjegyezni, hogy az ellenszenves tulajdonosi viselkedés a későbbiekben okozhat nehézkes adásvételt és birtokba adást is.
Most már benn vagy a lakásban! És most?
Sajnos a java még csak most kezdődik! Ha követted az eddigieket, az előkészületekkel már nagyjából készen vagy. Viszont a lakás közvetlen környezetének, a lakás műszaki, funkcionális és jogi állapotának, valamint a társasház helyzetének felmérése még továbbra is hátra van!
Egészen konkrétan további 53 feladat várat magára, hogy megfelelően felmérhesd a kiszemelt lakás állapotát! Azonban a terjedelmi korlátok miatt, valamint a könnyebb használhatóság érdekében, úgy gondoltuk, hogy egy Google Táblázat formájában letölthetővé tesszük ezt az ellenőrző listát!
53 feladat elég melósan hangzik, arról nem is beszélve, hogy detektívnek nézhet a tulaj vagy az ingatlanos. De ez miért baj? Hét-nyolc éves jövedelmedről döntesz, ez a minimum, hogy rendesen felméred a lakást! Inkább az az óriási rizikó, ha valaki kétszer megnézi a lakást, egyszer öt, másodjára már nyolc perc alatt, majd ajánlatot tesz rá. De nyilván, itt a fókusz a hatékonyságon van! Épp ezért, kezdd a magas prioritású feladatokkal, majd a második megtekintéskor a többi, alacsonyabb prioritású feladatot is kipipálhatod! 🙂
Az ellenőrző lista használatával:
- Felkészülten érkezhetsz a megtekintésekre.
- Tudni fogod, hogy a környék és a társasház épületének felmérésekor mire kell figyelned.
- A rejtett műszaki hibák feltárása sem fog akkora fejtörést okozni.
- Fel fogod tudni mérni, hogy mennyire élhető és mennyire passzol hozzád az adott lakás.
- A kritikus jogi afférokat kizárhatod.
- Meggyőződhetsz róla, hogy a társasház problémamentes.
Ezt Te sem akarhatod kihagyni! 😉
Egy kis útravaló, mielőtt belevágnál
Tökéletes használt ingatlan nincs, valamilyen kompromisszumot mindig kell kötni – ezzel a szemlélettel állj neki az egész procedúrának. Ezért is fontos, hogy már az inicializálási fázisban pontosan tudd, hogy mit akarsz és miből vagy hajlandó engedni.
Nyilván ez nagyon sokszor egy iteratív folyamat: megnézed az első lakást, aztán a másodikat, majd szépen elkezd kikristályosodni, hogy mégis mit szeretnél, mit engedhetsz meg magadnak, és mit fogsz reálisan találni abban a bizonyos kirakatban. Épp ezért fontos, hogy törekedj a hatékonyságra, de nézz meg minél több ingatlant!
Alapvetően az egyik legszignifikánsabb szempont, hogy el tudd képzelni a lakásban az életedet, de figyelj a hamis szerelemre és utálatra! Ez mit jelent? Ne szerelmesedj bele egy lakásba, ahol például kis kiülős, kuckós ablakpárkány van, de közben az ingatlan problémáit a családtagjaid összes ujján sem tudnád megszámolni. Viszont ne utálj egy olyan lakást, ahol például a konyha elrendezése nem túl kedvező, viszont ár-érték arányában egy jó vételről van szó (főleg, ha a probléma orvosolható átalakítással). Azaz hamis szerelem esetén ne engedd, hogy az adott lakás egyik alacsonyabb rendű értékhordozó paramétere felülírjon minden mást, illetve hamis utálat esetén pedig kiütő kritériumot jelentsen!
De nem szeretnénk ámítani… Az ingatlandiagnosztika egy külön szakma – és itt most ne a végzettség nélkül garázdálkodó ingatlanosokra gondolj! Komoly statikai, szilárdságtani, anyagismereti, hőtani és épületszerkezettani ismereteket igényel a szakma! Épp ezért, ha valamiben nem vagy biztos, inkább kérd ki egy építész- vagy építőmérnök véleményét!
Nem lennénk őszinték, ha azt mondanánk, hogy egy eladó lakás megvásárlása egyszerű dolog. Épp ezért könnyen bele tud fáradni az ember, ami könnyen meggondolatlan döntésre vezethet. Szurkolunk, hogy Te legyél az egyik kivétel, hogy gyorsan és hatékonyan megtaláld, amit keresel! 🙂
Ha tetszett a cikk, támogass minket egy megosztással! 🙂
